下面是小编为大家整理的2023商品房预售方案(),供大家参考。
商品房预售方案
合同编号：____ 出卖人：____ 通讯地址：____ ____：____ 营业执照注册号：____ 企业资质证书号：____ 法定代表人：____ 联系电话：____ 委托代理人：____ 联系电话：____ 委托销售代理机构：____ 通讯地址：____ ____：____ 营业执照注册号：____ 买受人：____ 【法定代表人】 【负责人】 国籍：____ 【____】 【护照】 【营业执照注册号】 【____】
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出生日期：____年____月____日，性别：____ 通讯地址：____ ____：____ 联系电话：____ 【法定代理人】 【委托代理人】 国籍：____ 【____】 【护照】 【____】 出生日期：____年____月____日，性别：____ 通讯地址：____ ____：____ 联系电话：____ 根据《____合同法》、《____城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的 基础上就商品房预售事宜达成如下协议：
第一条项目建设依据 1、出卖人以【出让】 【转让】 【划拨】 方式取得座落于____地块的国有土地使用权。
2、该地块【国有土地使用证号】 【城镇建设用地批准书号】
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为：____，土地使用权面积为：____，买受人购买的商品房(以下 简称该商品房)所在土地用途为：____，土地使用年限自____年____月 ____日至____年____月____日止。
3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】 【暂定名】 为：____，建设工程规划许可证号为：____，建筑工程施工许可 证号为：____，建设工程施工合同约定的开工日期为：____，建设工 程施工合同约定的竣工日期为：____。
第二条预售依据 该商品房已由____批准预售，预售许可证号为：____。
第三条基本情况 1、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：____，建筑层数为：
____层，其中地上____层，地下____层；位于____，距离最近的公车 站的实际距离为____。
2、该商品房为第一条规定项目中的第____【幢】 【座】 ____【单元】 ____【层】 ____号，该房号为【审定编号】 【暂定编号】 最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在 整个楼栋中的位置图见附件一。
3、该商品房的用途为【普通住宅】 【经济适用住房】
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【公寓】 【别墅】 【办公】 【商业】 【____】 【层高】 【净高】 为：____米，【坡屋顶净高】 最低为：____米，最高为：____米。该商品房朝向为：____。有 ____个阳台，其中____个阳台为封闭式，____个阳台为非封闭式。
4、出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是____，其预测 建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积____平方米，共用部位 与共用房屋分摊建筑面积____平方米。有关共用部位与共用房屋分摊 建筑面积构成说明见附件二。
5、签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为____。
6、本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距 离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距 离。
第四条抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为以下第____种。(其中 2 和 3 可以同 时选择) 1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：
____，抵押登记部门为：____，抵押登记日期为：____。
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3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：____，抵押登 记部门为：____，抵押登记日期为：____。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件 三。
第五条计价方式与价款 (一)该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第____种 方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人 与买受人约定同时按照下列第____种方式和第____种方式分别计算该 商品房价款。
(二)该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第____ 种方式计算该商品房价款。
1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米____元人民 币，总金额____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元人 民币整(大写)。
2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米____元人民币， 总金额____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元人民币 整(大写)。
3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为____仟____佰____拾 ____万____仟____佰____拾____元人民币整(大写)。
4、其他约定。见附件四 本条所称建筑面积，是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平 投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖， 结构牢固，层高____米以上(含____米)的永久性建筑。
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所称套内建筑面积，是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、 套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第六条付款方式及期限 买受人采取下列第____种方式付款。
1、一次性付款。
2、分期付款。
(1)第一次付款自签约日起____日内付全部价款的____％；____币 ____元。(小写：____万元) (2)第二次付款自签约日起____日内付全部价款的____％；____币 ____元。(小写：____万元) (3)其余部分在移交房屋前一天付清____％；____币____元。(小 写：____万元) 3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的____％，其 余价款可以向____银行或住房公积金管理机构借款支付。
4、其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五。
第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该 商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应 责任。
第八条规划变更的约定 出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规 定的条件建设商品房，不得擅自变更。
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出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得 受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更 给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第九条设计变更的约定 (一)经规划行政主管部门委托的设计____单位批准，建筑工程施 工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功 能的，出卖人应当在设计____单位批准变更之日起____日内，书面通 知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2、供热、采暖方式；
3、____；
4、____；
5、____。
(二)买受人应当在通知送达之日起____日内做出是否退房的书面 答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内 退还买受人已付房款，并按照____利率付给利息。买受人不退房的， 应当与出卖人另行签订补充协议____。
第十条逾期付款责任 买受人未按照约定时间付款的，按照下列第____种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加) (1)逾期在____日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起 至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款
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万分之____的违约金，并于实际支付应付款之日起____日内向出卖人 支付违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出 卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知 送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的____％向出卖人支付违 约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同 的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届 满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付 逾期应付款万分之____(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约 金，并于实际支付应付款之日起____日内向出卖人支付违约金。本条 所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差 额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的 差额确定。
2、____。
第十一条交付条件 (一)出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品 房。
(二)该商品房交付时应当符合下列第 1、 2、____、____、____、____、____项所列条件；该商品房为住宅 的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案 表；
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
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3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5、____；
6、____；
7、____。
第十二条市政基础设施和其他设施的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他 设施按照约定的日期达到下列条件：
1、市政基础设施：
(1)上水、下水：____年____月____日达到____；
(2)电：____年____月____日达到____；
(3)供暖：____年____月____日达到____；
(4)燃气：____年____月____日达到____；
(5)____；
(6)____。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
(1)____；
(2)____。
2、其他设施 (1)公共绿地：____年____月____日达到____；
(2)公共道路：____年____月____日达到____；
(3)公共停车场：____年____月____日达到____；
(4)幼儿园：____年____月____日达到____；
(5)学校：____年____月____日达到____；
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(6)____：____年____月____日达到____；
(7)购物中心：____年____月____日达到____；
(8)体育设施：____年____月____日达到____；
(9)____；
(10)____。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
(1)____；
(2)____。
第十三条逾期交房责任 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商 品房交付买受人的，按照下列第____种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加) (1)逾期在____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时 限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出 卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金(该违约 金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付 之日起____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买 受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 ____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受 人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十 一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计 算向买受人支付全部已付款万分之____(该比率应当不小于第(1)项中
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的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起____日内向买受人支 付违约金。
2、____。
第十四条面积差异处理 该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房 产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商 品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的 预测面积发生误差的，双方同意按照第____种方式处理：
1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列 原则处理：
(1)套内建筑面积误差比绝对值在____％以内(含____％)的，据实 结算房价款；
(2)套内建筑面积误差比绝对值超出____％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还 买受人已付房款，并按照____利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时， 套内建筑面积误差比在____％以内(含____％)部分的房价款由买受人 补足；超出____％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。
实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝 对值在____％以内(含____％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝 对值超出____％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
••••••••实测套内建筑面积－预测套内建筑面积•• 套内建筑面积误差比＝——____％ 预测套内建筑面积•••••••••
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2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则 处理：
(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在____％以内(含 ____％)的，根据实测建筑面积结算房价款；
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出____％ 时，买受人有权退房。•
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还 买受人已付房款，并按照____利率付给利息。
买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积 误差比在____％以内(含____％)部分的房价款由买受人补足；超出 ____％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面 积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在____％以内(含 ____％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出____％部分的 房价款由出卖人双倍返还买受人。
•••••••实测建筑面积－预测建筑面积•• 建筑面积误差比＝——____％ 预测建筑面积••••• 3、双方自行约定。____。
第十五条交接手续 (一)该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的 ____日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带 的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明 文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者 出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒
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绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处 理。
(二)验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因 未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理____。
(三)双方同意按照下列第____种方式缴纳税费：
1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2、买受人同意委托出卖人代交下列第____种税费，并在接收该商 品房的同时将上述税费交给出卖人。
(1)专项维修资金(公共维修基金)；
(2)契税；
第十六条约定的物业服务费用；
(4)供暖费；
(5)____；
(6)____。
3、买受人自行向相关单位缴纳下列第____种税费，并在接收该商 品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
(1)专项维修资金(公共维修基金)；
(2)契税；
第十七条约定的物业服务费用；
(4)供暖费；
(5)____；
(6)____。
第十八条风险转移
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房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如 买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出 书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交 接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责 任转移由买受人承担。
第十九条商品房质量、装饰、设备标准的约定 (一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品 房质量符合国家和____市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文 件的要求。
建筑材料、构配件的具体品牌：____，规格：____。
(二)出卖人和买受人约定如下：
1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有 权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内 退还全部已付款，并按照____利率付给利息，给买受人造成损失的由 出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人 要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议____。
2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房 交付之日起____日内(该时限应当不低于____日)，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受 人全部已付款，并按照____利率付给利息，给买受人造成损失的由出 卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不 退房的或该商品房交付使用已超过____日的，应当与出卖人另行签订 补充协议____。
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3、交付该商品房时，该商品房应当已由建设、勘察、设计、施 工、工程监理等单位验收合格，且出卖人应当与买受人共同查验收 房，发现有其他问题的，双方同意按照第____种方式处理：
(1)出卖人应当于____日内将已修复的该商品房交付。由此产生的 逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理____。
(2)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房 交付之日起____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损 失由出卖人承担赔偿责任。
(3)____。
4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标 准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第____种方 式处理：
(1)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
(2)____；
(3)____。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
(三)出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可 以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对 方检测的义务。____。
第二十条住宅保修责任 (一)该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照 《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非 住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修 责任等内容。
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(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退 房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义 务，买受人应当配合保修。
(三)在保修期内，因不可抗力或者其他非出卖人原因所造成的损 坏，出卖人无须承担责任，但可以协助买受人维修，维修费用由买受 人承担。
第二十一条住宅节能措施 该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和____市 规划委员会、____市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》的 要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的 要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出 卖人应当承担赔偿责任。
第二十二条使用承诺 买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结 构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外， 买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有 关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义 务。
该商品房只作____使用，出卖人不得擅自改变与该商品房有关的 共用部位和设施的使用性质____。
第二十三条产权登记 (一)初始登记
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出卖人应当在____年____月____日前，取得该商品房所在楼栋的 权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所 在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第____种方式处理：
1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达 之日起____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％ 向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应 当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权 属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之 ____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起____日内由买受 人支付。
2、____。
(二)转移登记 1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式处理：
(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
(2)买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登 记，委托费用____元人民币(大写)。
2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起____日内 取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第____种方式处理：
(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达 之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____利率付给利息。
买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次 日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支 付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权 证书之日起____日内向出卖人支付。
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(2)____。
第二十四条共有权益的约定 1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
3、____；
4、____。
第二十五条前期物业服务 (一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：____，资质证号为：
____。
(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为____／月／平方米 (建筑面积)，由物业管理企业按照【年】 【半年】 【季】 收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用 部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、____、 ____、____。其中地上停车费____、地下停车费____。
(三)出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定 提供物业服务。
(四)物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已 详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出 卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公 约。
第二十六条专项维修资金
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买受人委托出卖人代交专项维修资金(公共维修基金)的，出卖人 应当自受托之日起____日内，向买受人提交专项维修资金(公共维修基 金)缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金(公共维修基金)的，应当在商品房 交付【时】
【之日起____日内】 向物业管理企业提交专项维修资金(公共维修基金)缴纳凭证。
第二十七条不可抗力 1、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影 响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一 方当事人应当及时告知另一方当事人。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通 过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件 发生后____日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的 适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗 力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方， 有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行 本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行 各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除 而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合 同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
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4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法 预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后 出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不 实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱 灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、____、罢 工，政府行为或法律规定等。
第二十八条合同的变更 合同的内容若需要修改，应经双方协商一致并签订书面补充协 议，如果在登记后变更合同内容的，应当到登记机关办理变更登记。
第二十九条通知 1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件 往来及与本合同____通知和要求等，必须用书面形式，可采用____(书 信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可 采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下。____。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起____日内，以书面 形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第三十条争议的处理 1、本合同受____法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也 可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决：
(1)提交____仲裁；
(2)依法向人民法院起诉。
第三十一条合同的解释
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本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本 合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理 解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本 合同相抵触。
第三十二条本合同自双方签字(盖章)之日起生效，未尽事项，双 方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形 式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第三十三条本合同及附件共____页，一式____份，具有同等法律 效力，其中出卖人____份，买受人____份，____份，____份。
第三十四条自本合同生效之日起____日内，由出卖人向____申请 办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起 ____日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品 房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。
出卖人(盖章)：____买受人(盖章)：____ 法定代表人(签字)：____法定代表人(签字)：____ 委托代理人(签字)：____委托代理人(签字)：____ 签订地点：____签订地点：____ 附件 附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(略) 附件二：共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明(略) 附件三：该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的 相关约定(略) 附件四：计价方式与房款的其他约定(略) 附件五：付款方式及期限的约定(略)
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附件六：装饰和设备标准的约定 1、采暖系统：
(1)集中采暖：【散热器】 【地板采暖】 【____】 ____；
(2)分户采暖：【燃气炉】 【电采暖】 【____】 ____；
(3)采暖设备品牌。____。
2、保温材料：
(1)外墙保温：【挤压聚苯板】 【发泡聚苯板】 【发泡聚安酯】 【____】 ____；
(2)内墙保温：【石膏聚苯板】 【____】 ____。
3、外墙：【瓷砖】 【涂料】 【玻璃幕墙】 【____】
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____。
4、内墙：【涂料】 【壁纸】 【____】 ____。
5、顶棚：【石膏板吊顶】 【涂料】 【____】 ____。
6、室内地面：【大理石】 【花岗岩】 【水泥抹面】 【实木地板】 【____】 ____。
7、门窗：
(1)外窗结构尺寸为：____；
(2)开启方式为：____；
(3)门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】 【塑钢双玻璃】 【____】 ____。
8、厨房：
(1)地面：【水泥抹面】
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【瓷砖】 【____】 ____；
(2)墙面：【耐水腻子】 【瓷砖】 【____】 ____；
(3)顶棚：【水泥抹面】 【石膏吊顶】 【____】 ____；
(4)厨具。____。
9、卫生间：
(1)地面：【水泥抹面】 【瓷砖】 【____】 ____；
(2)墙面：【耐水腻子】 【涂料】 【瓷砖】 【____】 ____；
(3)顶棚：【水泥抹面】 【石膏吊顶】
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【____】 ____；
10、阳台：【塑钢封闭】 【铝合金封闭】 【断桥铝合金封闭】 【不封闭】 【____】 ____。
11、电梯：
(1)电梯品牌名称：____；
(2)电梯速度：____米／秒；
(3)电梯载重量：____千克；
(4)____。
12、其他____。
商品房预售方案（二）
一、项目基本情况 1、项目名称：拉菲香榭项目 坐落：星河湾以南，滨河东路绿化带以北土地用途：商住总投 资：
____亿总占地：____平方米总规划建筑面积：____平方米 2、土地抵押以及在建工程抵押情况：无土地抵押、建工程抵押 3、查封情况：无查封情况 4、是否涉及拆迁安置，拆迁安置房屋预留情况：不涉及拆迁安置
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二、建设进度安排 (一)项目建设周期 本项目名称为坤杰·拉菲香榭一期 8#、9#、10#、11#、12#号 楼。总建设周期从____年开始至____年约____年。形像进度情况：主 体____年开始施工，____年____月主体完工，____年____月装修及 ____完工，____年____月各项配套完，____年____月底交付使用。
(二)申请预售项目施工现状：
项目现状，项目建安费总投资约____亿元，基础设施及地下部分 已完成，投资____万，地面以上部分投资建设已完成，投资____万 元。
(三)下一步施工进度计划 (1)主体。9—12#楼主体已封顶，8#楼主体____年____月底封顶。
(2)____年____月至____月二次结构、水电暖天然气管线____、电 梯、门窗____、内装抹灰、地暖、地面施工。
(3)____年____月至____月外立面石材、涂料、栏杆、雨水管等装 修。
(4)____年____月至____月公共部分装修。
(5)____年____月至____月中旬室外回填土、外管网、景观。
(6)____年____月底交付使用。交房标准：
(1)结构：采用钢筋混凝土剪力墙结构，8 级抗震设防。
(2)外墙大面积干挂石材，局部高档外墙涂料。
(3)内墙：砂浆找平，挂腻子两遍。
(4)顶棚：砂浆找平，挂腻子两遍。
(5)地面：细石混凝土找平。
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(6)厨房。墙面砂浆拉毛，预留上下水接口、燃气管道接口，并设 有厨房排烟道。____电源及开关，连接自来水管、直饮水管。
(7)卫生间：墙面砂浆拉毛，预留上下水接口，地面做防水层，同 层排水，____电源及开关，连接自来水管。主卫预留电话端。
(8)门窗：入户门采用双开四防装甲门。
(9)楼梯。一层入户空间采用石材铺设，公共楼梯采用高级地砖， 搭配栏杆。
(10)采暖。地暖，配套供热，分户供热。
(11)水电。电气线路铺设完成，采用磁卡电度表，自来水到位， 一户一表。
(12)燃气：燃气管道到位，一户一表。
(16)电梯：品牌电梯。
项目的建设标准：按国家相关规范、验收标准达到合格要求。工 程质量管理措施：工程质量的管理，始终是项目部的核心工作。丰富 项目部的管理手段，提高项目管理人员的技术和管理水平，是项目工 程好坏的关键。在整个项目实施的全过程中，我们将严格执行公司的 相关制度，从图纸____开始，建立包括材料进场验收、分户检查等完 整、现场工程师考核等完整的质量体系，明确质量管理要点，杜绝和 减少质量通病。
1.图纸____ 对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项____：
±0.000 绝对标高与周边场地标高的协调总图坐标封闭复核 基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示 及节点索引
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结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响 楼面(卫生间、阳台、露台、退台)降板标高、导墙、拦板、凸 窗、空调板的标示及节点索引外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性 屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核 统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面____墙、降板 高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一栏杆、扶手详图庭院围墙详图 门窗规格、数量、风格设计的统一门庭、电梯厅、楼梯间地面铺 贴图 雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注开 关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位室外景观、管线综合平衡设计 2. 施工单位质量保证体系 总承包商根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目 质量计划》，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司____其 质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有 效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
3.设备材料进场验收 对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目公司必须进行实 地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式， 并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都 由总包和监理按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和 使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何 材料不得使用在工程上。
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对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快 作退场处理。
4.样板带路 样板带路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项 工程，尤其是防水层、保温层、转换层施工、门窗，都要由承包商先 做样板(样板间、样板工艺等)，然后报监理公司和项目部进行验收， 验收通过后，方可进行大面积施工。
5.杜绝多层转包 (1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理____架构是否 适应我们的成本控制目标是有必要的。
(2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。
(3)优选选择高效、重信誉、管理____扁平化、管理成本低的工程 公司。
(4)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包， 增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。
(5)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争 性是很有必要的，中标率应控制在____％以内。
(6)我们也要面对目前建筑市场转包、____现象普遍的这一现象， 一旦工程中出现这种单位的时候，我们也做好思想准备，项目管理人 员会用加倍的努力和超强的责任心，使之能纳入我们的正规管理体系 中。
6.强化过程监督 承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持 等对工程质量影响很大。
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(1)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对 承建商严格质量控制。
(2)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各 方的关系，____承建商的成本控制，评价供方的表现。
(3)、运用现代技术工具(如数码摄像机、测距仪、板厚及保护层 探测仪等工具)对每一道施工工序过程及成果进行跟踪、摄像、检测， 并对不合格的部位提出整改措施，督促落实到位。
7.沟通与支持 (1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系， 工程应获得其公司层面的支持(2)管理与技术支持：设计交底；
施工节点与细部交底；技术标准交底；施工工艺交底；施工____ 与配合交底；质量控制点交底；施工样板交底；
8.项目施工现场的管理 在项目招标和合同签订过程中，就制定详细的工程现场管理条 例，对具体目标分解，将工程管理量化，对施工单位做的好的地方给 予奖励，做得不好的予以索赔，从而使项目部管理人员在项目实施过 程中有据可依、奖惩分明。既能提高施工合作伙伴的积极性，也对其 有威慑力。
9.项目质量管理要点 l 根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工 程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：l 定位放线；
l 桩基施工；l 地下室施工；l 外墙外保温体系施工；l 门窗 ____；
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l 单元门、入户门____；l 栏杆扶手____；l 地下室、屋面防水施 工；l 卫生间防水涂膜施工；l 公共部位精装修；l 水暖电管线预留预 埋；l 配电箱、配电柜____；l 屋面及屋面瓦工程；
10.技术方案先行制度 l 总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方 案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报 施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括：施工 ____设计测量方案 施工____设计 针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台 渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、门窗质量问 题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问 题，由项目部____、设计院、监理公司、承包商参加，召开专 门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提 高工程质量。
项目质量及后期维保(一般质量通病的防治)(1)墙体裂缝 考虑到墙体的沉降和收缩变形，计划对整个墙面全面检查，对出 现裂缝的墙体(特别是施工洞部位)采用多次专人修补的方法，使出现 裂缝的情况逐渐减少(2)墙体渗水及铝窗渗水 严格按照施工规范及施工工艺进行施工，重点把关；计划于每次 大风及大雨后，派专人进行专项大检查，及时发现和标注渗水点，事 后进行全面修补，待下一次大风及大雨后再进行专项检查，逐渐减少 和杜绝墙体渗水及铝窗渗水现象。
(3)卫生间地面渗水
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在设计中即注意防水层的施工工序，避免地坪____及防水效果差 的现象。
在施工过程中，严格按照施工规范严控施工质量，加强对防水 层、管子洞、马桶洞、细石砼挡水墙的施工监控。
日常质量管理 项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工 工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结 汇报，就工程中出现的进度问题、质量问题，监理公司协助总承包商 分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝后续工程在类似问题中重 复出现。
12.质量事故处理 对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公 司和项目部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新 检查验收。
13.成品保护措施(1)门窗：
运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装 时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损 坏附件；
进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用 枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得 在其上面安放脚手架，悬挂重物。在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，
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注意不得划伤，刮花表面。门窗在____过程中及验收前，采取可靠的 保护措施不得污损。已____的门窗框洞口不得作为运料通道。
严禁在门窗框上、扇上____脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压 在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表 面。
门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成 马蹄形盖板保护。
在玻璃____后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。
(2)入户门：
运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内 抬运。
进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地 面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场 后____前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措 施。
对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门 框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预 留门洞开的方法，作后塞口。
施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。
应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。
(3)防水层 基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用____、纸袋覆盖后浇 水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火
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灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。已铺贴的 防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。
穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免 铺好后更换。
地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施， 防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。
(4)涂料与油漆 在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污 染和热空气的侵蚀。
将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美 观，同时防止门窗玻璃损坏。
涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。
(5)地坪 ____施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫 好麻袋或夹板，以防划伤地面 粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应 在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。
(6)地砖 急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。
不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖 其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施 工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要 做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方 可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。
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(7)电梯 电梯____完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏调试运 行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用电梯在使用 过程中派有证书的专人开启，并定期进行。
三、预售房屋情况 1、申请预售房屋的幢号：8-12#楼；层数：8-11#楼五层；12#楼 六层；
总面积：8#楼总面积：____平米；9#楼总面积：____平米；10#楼 总面积：____平米；11#楼总面积：____平米；12#楼总面积：____平 米；8-12#楼总共面积：____平米；户型：8-12#楼为四室两厅三卫；
套型面积见附表总套数：____套；住宅套数：____套；非住宅套数：
____套。
2、装修标准：毛坯房公共部分精装修；
3、不对外销售的房产的位置：9#楼、11#楼、12#楼位于滨河东路 星河湾项目以南-坤杰·拉菲香榭项目；
面积：9#楼总面积：____平米，10#楼总面积：____平米，11#楼 总面积：____平米，12#楼总面积：____平米，套数：9#楼____套， 11#楼____套，12#楼____套 4、预售价格及变动幅度：预售均价____元∕平米；付款方式：一 次性，分期，按揭；
房屋性质：8-12#楼为普通城镇住宅；房源表见附表(后附) 5、预售方式：亲售 主要营销策略：现场销售结合广告推广；
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售楼部地址：龙城大街与滨河东路交汇处往南____米拉菲香榭接 待处；
计划举办的活动：意向排号和开盘认购；合法性：本项目合法；
开始销售日期：办理完预售许可证后开始销售；签约销售流程：
选房→认购→内部签约→网签；
6、合同签定及网备安排。包括。规范合同文本之外自行设置的其 它会同约定主要内容；交付日期及双方责任约定；网备及预告登记的 约定。(后附网签合同) 四、面积预测及分摊情况 1、8#楼总建筑面积：____㎡，分摊系数：0.131893，公摊面积：
____㎡。
2、9#楼总建筑面积：____㎡，分摊系数：0.139707，公摊面积：
____㎡。
3、10#楼总建筑面积：____㎡，分摊系数：0.142294，公摊面 积：____㎡。
4、11#楼总建筑面积：____㎡ 一级公摊：－____层库房、－____至____层住宅参与，建筑面 积：____㎡，分摊系数：0.013846，公摊面积：____㎡。
－____至____层住宅参与，建筑面积：____㎡，分摊系数：
0.134988，公摊面积：____㎡。
5、12#楼总建筑面积：____㎡，分摊系数：0.139468，公摊面 积：____㎡。
五、公共部位和公共设施的具体范围
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1、8#楼分摊内容包括。－____至____层楼、电梯间、各专业管 井、未计入套内的外墙体及____层门厅。
2、9#楼分摊内容包括。－____至____层楼、电梯间、各专业管 井、未计入套内的外墙体及____层门厅。
3、10#楼分摊内容包括。－____至____层楼、电梯间、各专业管 井、未计入套内的外墙体及____层门厅。
4、11#楼一级公摊分摊内容包括：－____层楼电梯间、各专业管 井及____层门厅。二级公摊分摊内容包括：－____层楼电梯间、各专 业管井、未计入套内的外墙体及 1 级分摊至此的面积。并列二级公 摊：分摊内容包括：____层楼电梯间、各专业管井；－____层至未计 入套内的外墙体及 1 级分摊至此的面积。
5、12#楼分摊内容包括。
商品房预售方案（三）
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分， 辖区面积____平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人 口____万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工 为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业____余家，主 要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果 及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
____所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她 曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老
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企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的 发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业 作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区， 从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度 较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对 手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其 分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢? 2.在汉沽我们的间接竞争对手? 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞 争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都 远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富 达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直 接威胁; 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接; 而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设 计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花 园的规划、设计，仍初级产品形态; 绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差____元左右，故此在 目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
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项目名称规划面积销售均价基本情况 绿地人家____万平方米 1760 社区规模较大，销售单价较低，一期 开发面积____万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼 层以一、二、三、六层为主。
滨河小区____万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形 态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积 控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾____万平方米 2050l 型地块，与第壹城一路之隔， 户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便 是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由 说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较 大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以 a、b、e 户 型为主导，是典型的经典户型，面积在 90—____㎡之间，这样也从另 一侧面反映了我们客户的主流消费价格在____万左右。
____楼栋售出率分析 分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消 费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况 一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面 也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后 的销售，提供有力的产品支持。
4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析 1.付款方式分析：
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分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性 付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一 定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上 较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
____年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判 断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有 一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且 我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的 需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子 女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群 众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3.行业分析：
行业累计销售套数累计百分比 天化 58____% 石化 5____% 个体及私营 36____% 银行 9____% 学校 9____% 医院 5____% 盐场 6____% 税务 5____% 规划局 2____% 保险 2____%
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其它 56____% 总计 193 分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在 企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪 阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉 沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确 定了我们主要的宣传目标。
4.居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出 我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍 为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
____在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的 品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活 动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问 题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强; 二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三 是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1.对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分 析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解， 我们在明示如下：
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市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供 应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年 里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就 可以说____年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市 场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠 夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽 已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知， 虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一 个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最 具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝 佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及 未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我 们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝 座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大 的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产 品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这 个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽 然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因 为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值 而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品 价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热 点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
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消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主， 这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入 水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基 础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力 也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群 体，是我们产品信息释放的主渠道。
商品房预售方案（四）
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销 努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何 制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一 般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速 浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观 环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划 必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的 目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
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6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多 少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述， 计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计 划概要之后。
二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境 有关的背景资料。
1.市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去 几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有 关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额 和纯利润等的资料。
3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、 产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特 征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
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应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济 的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优 势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析 经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企 业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把 机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析 应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因 素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策 略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析 在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定 在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目 标，策略与战术的确立。
四、目标 此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决 策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标 每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定 的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
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2.市场营销目标 财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得____ 万元利润，且其目标利润率为销售额的____%，那么，必须确定一个销 售收益为____万元的目标，如果公司确定每单元售价____万元，则其 必须售出____套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期 限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是 如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称 之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的 选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加____%的销售收益 的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房 屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取 得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些 目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重 于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大着名房地产代理公司代理销售。
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服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告 活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加____%。
研究与开发：增加____%的费用以根据顾客预购情况作及时的调 整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加____%的费用来提高对消费者选择过程的了 解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案 策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。
而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什 么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
七、预计盈亏报表 行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上 为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制 计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目 标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并 发现未能达到目标的部门。
有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能 发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
8.2 市场营销计划的执行 营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完 成，以实现计划的既定目标。
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策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执 行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么 样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营 销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表 等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会 产生的因难将影响策略的选择。
商品房预售方案（五）
活动背景：
株洲，位于湖南东部湘江之滨，距省会长沙____公里，总面积 ____平方公里，总人口____万，其中城区面积____平方公里，城区人 口____万，下辖 4 县一市。据统计：____年株洲市生产总值____亿 元，人均国民生产总值达到____元，人均可支配收入____元，居民生 活水平在不断提高。由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比 较发达，株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地， 旅游业逐步发展成为株洲的重要产业，近年来随着房地产业的扩张， 株洲的商品房交易也日趋火爆，____年____月天然气将进入株洲，房 地产市场的火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机 遇和市场空间。X 品牌是湖南当地的厨电品牌，在株洲灶具市场占有 ____%的市场份额。为把握商机，占领市场，积极开辟新的销售渠道， X 品牌利用自身的地缘优势，针对房产市场专门组织了一系列的小区促 销活动。
一、活动目的
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提高 X 品牌知名度及市场占有率，拓展新的销售渠道以扩大销 量。
二、活动主题：购 X 品牌家厨，创造美好新生活。
三、活动前期准备：
A、宣传品制作。
①条幅：保证每个小区悬挂____条，可挂在小区外墙、路边树干 及小区内主干道上。内容可为：X 品牌家厨义务维修服务点;X 品牌创 造舒适健康新生活;新生活，新家厨—X 品牌家厨，条幅作为现场的促 销广告，内容为 X 品牌企业标准色，蓝底白字，以吸引消费者注意， 形成强烈的视觉冲击力。
②海报：张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产 品上，以引起消费者注意，达到宣传的目的。
③X 展架：内容主要是产品形象及企业形象 Logo 以及促销活动内 容及服务内容等。
④DM 宣传单页：由导购员或临时导购员在小区门口，人流量大的 过道交叉路口，主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传 品、DM 宣传单页，向消费者传递信息应直接，完整，因此 DM 宣传单页 包括公司简介及公司理念等，适当印上产品型号、尺寸及简介。另增 加售后服务承诺及售后服务联系电话，免除消费者后顾之忧。
⑤楼层贴：制作楼层贴张贴于各个小区的每层楼道内，颜色为 X 品牌企业标准色，如蓝色和白色，蓝底白字或白底蓝字，内容主要以 公益性质宣传语为主：如 X 品牌集团与您共创全国文明城市;争做文明 株洲人;X 品牌集团祝您身体健康，步步高升等。
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⑥帐篷：帐篷统一印刷企业 CI 形象，并于小区直销活动开始前运 送至小区活动现场，增加企业和产品知名度，提升品牌形象。
⑦售后服务联络卡：增加厂家与消费者的感情，提高企业的美誉 度，引起消费者信赖。
B、小区选择：
①首先对小区的总体情况做调查，了解小区的开发商背景及住宅 楼的开发规模，并且对业主的背景进行分析，围绕目标消费者进行信 息收集，确定合作伙伴。
②了解希望合作小区的管理制度并与物业人员沟通，了解对方对 小区活动的看法，探讨合作模式，以便更好的开展小区活动，避免不 必要的麻烦。
③在与房地产开发商签定合作协议，以开发商品牌和 X 品牌共同 活动的方式进行，以提高各自销量。如：“湘银、X 品牌与您携手共创 美好新生活。” C、直销活动宣传方式。
①在进入小区直销活动前，组织人员进入小区内以地毯式发放宣 传单页，做到家家户户均看得到 X 品牌的宣传单页。
②在各小区楼道内贴上楼层贴，提高影响力，悬挂横幅于各小区 内，增强品牌知品度，扩大影响。
③在现场摆点直销时，不仅发放 DM 宣传单页，另可附加奉送一系 列小礼品扩大宣传的影响力。
④在小区现场销售过程中，可发动现场的消费者参与，以引起其 他消费者对 X 品牌产品和促销活动的注意，利用他们之间的信任和喜 欢“凑热闹”的心理来宣传活动，以拉动销售。
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⑤利用房地产开发商展览大厅，放置 X 品牌 DM 宣传单页或联合促 销广告单页。
⑥借助售楼小姐进行推介，如购房一套，赠送 X 品牌优惠券____ 元或凭 X 品牌的 DM 宣传单页可享受ⅹ____折优惠，或免费清洗一次。
D、导购员培训。
导购员必须要全面熟悉产品结构和特点，了解产品知识。公司营 销部门针对此次活动，有针对性地从各个产品中提炼出卖点，组织专 业售后服务人员和技术人员对导购员加以培训，让他们了解各零部件 的作用和功能，使导购员真正对产品全面了解，使他们能够在向消费 者介绍产品时更有说服力。
活动中，导购员要统一说词，统一口径，统一着装，始终保持友 善、热情、微笑的工作态度，积极主动，耐心细致的对消费者讲解活 动内容，处处体现出导购员的专业素质，以点燃消费者购买欲望。
另外在终端布置和推销技巧上也加以培训：
1.活动条幅悬挂和海报张贴应在醒目位置，活动赠品也应整齐合 理摆放，以吸引消费者注意，引起消费者购买欲望，也烘托出现场的 热烈气氛。
2.产品应做到整齐摆放并做堆头，吸引消费者注意，烘托产品热 销的情景。赠品也应做堆头，并在赠品上张贴赠品贴。
3.导购员看见消费者后，应主动笑脸相迎，并积极介绍促销活动 方式，增强成交率。
4.导购员积极的向前来观看的消费者发放 DM 宣传单页，当消费者 显示出购买欲望后，积极加以引导，促成销售。
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5.同时在活动期间，导购员应在每天下班前主动统计销量情况， 并及时将信息反馈给经营部，以便经营部作出决策调整。
四、直销活动内容：
现场演示活动。现场演示是一个非常简单且效果明显的方法，比 导购员口头介绍效果要强，“耳听为虚，眼见为实”，这样不仅引起 消费者兴趣，也提起消费者购买欲望，更增加了消费者的购买信心。
现场的演示从产品的特点功能出发，让消费者知道产品的核心卖点， 以引起消费者注意，更利用现场演示吸引更多消费者。
同时为加大直销活动力度，必须附加赠品和开展其它活动，吸引 消费者，让消费者真正感觉到现场购买确实能够得到实惠，因此，开 展以下活动：
活动方式一：以旧换新活动。内容：购买台式灶，旧台式灶更换 新灶，旧台式灶抵现金ⅹ____ⅹ元;购嵌入式灶，旧灶抵现金____元; 购买热水器，旧热水器抵现金ⅹⅹ元。
活动方式二：赠品活动。内容：购台式灶，送围裙一条;购嵌入 式，送砧板一块;购热水器，送不锈钢鸣笛水壶一个，另可以根据实际 情况增加套餐制产品。
活动方式三：免费维修活动。在消费者越来越理性，消费心理越 来越成熟的今天，售后服务尤为重要，售后服务不仅要及时、规范、 完善，更要做到超前，想用户之所想，急用户之所急，为消费者解决 一切后顾之忧，开展免费维修活动，进一步提高品牌效应和企业美誉 度。
五、活动中应注意的问题。
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①注意天气变化，避开下雨、狂风等不利于开展直销活动的天 气。
②防范不怀好意的人捣乱，应主动与小区保安联系。
③避免不愉快的事情发生，不要与消费者争吵，特别是售后服务 方面、导购员应做到交待清楚，不得误导消费者，心中要紧记“顾客 永远是对的”信念。
④如逢竞争对手也在摆点，不抵毁对方，不得为争抢客户而与竞 争对手发生争吵。
⑤做好货物、赠品的保管和销量统计工作，防止货物和赠品的流 失 六、活动总结及效果评估。
针对小区开展的直销活动，不仅可以拓展新的销售渠道，同时也 可避免与竞争对手直面相接，既抢占了先机，也起到意想不到的效 果，品牌知名度得到大大增强，销量也得到提升。
另外对小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备 案。
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