下面是小编为大家整理的地产政策编年史(精选文档),供大家参考。
目录
第一轮周期:2008-2011
年
....................................................................................................... 1
2008
年:金融危机爆发,政策由紧转松
.................................................................................. 1
2009
年:政策持续宽松,楼市迅速升温
.................................................................................. 3
2010
年:抑制房价快速上涨,限购限贷政策出台
................................................................... 4
2011
年:通胀持续升温,调控政策加码
.................................................................................. 5
第二轮周期:2012-2014
年
....................................................................................................... 7
2012
年:
“ 稳增长 ” 压力加大,地方政策出现松动
.................................................................... 7
2013
年:中央重申调控,地方政策分化
.................................................................................. 8
2014
年:
“9·30” 新政结束调控,融资政策逐步放开
................................................................ 9
第三轮周期:2015
年至今
....................................................................................................... 11
2015
年:利好政策密集出台,公司债发行井喷
.................................................................... 11
2016
年:房价加速上涨,中央首提 “ 房住不炒 ”
..................................................................... 13
2017
年:调控政策密集出台,购租并举加速推进
................................................................ 14
2018
年:融资渠道收紧,信用违约集中爆发
....................................................................... 16
2019
年:楼市平稳运行,棚改计划收缩
............................................................................... 17
2020
年:供给端政策托底,需求侧坚持调控
....................................................................... 18
政策更迭下的房企信用观察
.................................................................................................... 20
政策如何影响信用基本面?
..................................................................................................... 20
政策什么时候放松?
................................................................................................................ 21
政策什么时候收紧?
................................................................................................................ 22
风险因素
.................................................................................................................................... 23
附表:地产政策汇总
................................................................................................................ 24
插图目录
图
1 :
2008
年以来地产行业历经三轮周期
............................................................................... 1
图
2 :
2007-2008
年商品房销售额累计同比
............................................................................. 2
图
3 :
2007-2008
年房屋新开工面积累计同比
......................................................................... 2
图
4 :
2009
年前后
M2
同比走势
............................................................................................... 3
图
5 :
2009
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 3
图
6 :
2010
年前后
GDP 、 CPI
走势
......................................................................................... 4
图
7 :
2010
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 4
图
8 :
2011
年前后
GDP 、 CPI
走势
......................................................................................... 6
图
9 :
2011
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 6
图
10 :
2012
年前后投资、进出口走势
..................................................................................... 7
图
11 :
2012
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 7
图
12 :
2013
年前后
M2
同比走势
............................................................................................. 8
图
13 :
2013
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 8
图
14 :
2008-2014
年商品房待售面积持续快速上涨
............................................................... 9
图
15 :
2014
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 9
图
16 :
2015
年前后
M2
同比走势
........................................................................................... 11
图
17 :
2015
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
....................................................... 11
图
18 :
2015
年房企发债爆发式增长
....................................................................................... 11
图
19 :
2015
年房企各类信用债发行占比
............................................................................... 11
图
20 :
2016
年前后新开工及销售面积同比走势
.................................................................. 13
图
21 :
2016
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
...................................................... 13
图
22 :
2017
年三线城市房价涨幅逆势上扬
.......................................................................... 15
图
23 :
2017-2019
年一、二、三线城市新建商品住宅价格走势
........................................ 17
图
24 :
2017-2019
年商品房销售额同比及房价同比走势
.................................................... 17
图
25 :新冠肺炎国内外确诊病例趋势
................................................................................... 19
图
26 :近一年商品房销售面积同比及新开工同比走势
........................................................ 19
图
27 :
2015
年以来商品房销售和地产债利差走势
.............................................................. 20
图
28 :
2018
年以来商品房开发资金同比和地产债利差走势
.............................................. 21
图
29 :
2008
年以来三轮货币放松起点及其宏观背景
.......................................................... 22
图
30 :楼市放松周期财政压力通常较大
................................................................................ 22
表格目录
表
1 :
2008
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 2
表
2 :
2009
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 3
表
3 :
2010
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 5
表
4 :
2011
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 6
表
5 :
2012
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 8
表
6 :
2013
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 9
表
7 :
2014
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 10
表
8 :
2015
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 12
表
9 :
2016
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 13
表
10 :
2017
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 15
表
11 :
2018
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 16
表
12 :
2019
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 18
表
13 :
2020
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 19
表
14 :深圳新政前后及北京、上海限购限贷政策对比
........................................................ 23
表
15 :
2008-2020
年影响地产行业的重要政策梳理
............................................................ 24
目前,地产行业正从疫情影响中逐步恢复,部分地区楼市甚至出现过热的苗头。
7
月
15
日,深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ( 深建字﹝ 2020 ﹞ 137
号 ) ,为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重彩的一笔。
事实上,金融危机以来,楼市已历经三轮沉浮。每波行情的转折点上,总有政策的推波助澜。货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束,都能引导行业的未来走向。我们以编年史的形式,梳理
2008
年以来每一年的行业走势和各类政策,以史为鉴。
图 1:2008 年以来地产行业历经三轮周期
商品房销售面积:累计同比(%)
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
-10.0
-20.0
-30.0
-40.0
资料来源:Wind,中信证券研究部
▍ 第一轮周期:2008-2011
年
2008
年:金融危机爆发,政策由紧转松 次贷危机爆发后,行业迅速走弱。
受次贷危机影响, 2008
年开始我国经济由过热迅速走弱,楼市量价齐跌,地产投资大幅萎缩。至
2008
年
9
月金融危机全面爆发,行业数
据跌入冰点。商品房销售额累计同比由
2007
年
10
月高点
51.5% 大幅下滑,至
2008
年
11
月为 -19.8% ; 70
城新建住宅价格指数出现连续
7
个月环比下跌;新开工面积同比由
20%
以上增速下跌为个位数。
0
0
0
0
0
0 0 2008-02 2009-11 2011-08 0 2013-05 2015-02 2016-11 2018-08 2020-05 0
0 第一轮周期 第二轮周期 第三轮周期 0
图 2:2007-2008 年商品房销售额累计同比 图 3:2007-2008 年房屋新开工面积累计同比
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
资料来源:Wind,中信证券研究部 资料来源:Wind,中信证券研究部
刺激计划出炉,政策由紧转松。
金融危机爆发后,货币政策由紧缩转为宽松, 08
年
9
月起央行连续下调基准利率及存款准备金率,一年期贷款基准利率由
7.47% 逐步下调至 5.31% ;大型金融机构存款准备金率由
17.5% 逐步下调至
15.5% 。为刺激经济,地产行业利好政策频出。
2008
年
10
月
22
日,财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,下调购房契税
1% 、免征住房购销印花税;同日,央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》,下调个人住房贷款利率下限至贷款基准利率的
0.7
倍、调整首付比例至
20% ,并下调公积金贷款利率。年末,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,要求加大保障性住房建设力度;加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持...