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xx大学公共物业和基本物业管理办法
第一章 总 则 第一条 为充分贯彻落实xx大学校院两级管理体制改革精神，进一步规范xx大学物业管理服务活动，提高物业管理服务效率，更好服务广大师生教学科研的基本需要，提高xx大学保障经费的使用效益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《x市物业管理条例》、《学校物业管理服务规范》、 《x办公楼物业管理服务规范》等有关法律、法规，结合xx大学实际，制定本办法。
第二条 xx大学物业管理服务坚持“区域化、专业化、信 息化”原则，通过资源整合、流程梳理、规模效应及信息化手段的运用，在校内形成权责明确、边界清晰、优质高效的物业管理服务局面。
第三条 本办法适用于xx大学校内所有公共物业和基本 物业的管理服务活动。本办法所表述的物业管理服务不包含值班门卫、楼宇监控、消防巡视、安全巡视、停车管理等安保及消防服务内容。
第二章 管理机构 第四条 物业管理工作委员会由校内教师代表、相关职能部门及有关专家组成。负责研究制定xx大学公共物业和基本物业管理政策、审议物业管理服务整体预算和年度报告、审核物业管理服务费用等，并提请学校校长办公会议（党政联席会议）审批。
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物业管理工作委员会办公室设在总务处。总务处负责xx大学公共物业和基本物业的组织实施、日常管理、监督检查和评议考核。
第五条 物业管理工作委员会的主要职能：
（一）
对xx大学公共物业和基本物业管理办法等重大政策进行研究、制定和修订，并提出方案，提请校长办公会议（党政联席会议）审议和决定； （二）
按照《xx大学物业管理服务标准及测算细则》核定公共物业和各二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用单位的基本物业管理服务费用； （三）
审议xx大学物业管理服务年度整体预算，对上一年度预算执行情况和经费使用绩效进行考核； （四）
对xx大学校内开展的物业管理服务工作进行指导和监督检查。
第六条 总务处的主要职能：
（一）
负责制定xx大学物业管理服务标准、测算细则、考核细则，设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等规章制度； （二）
负责核定各二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用单位的物业管理服务费用，提请xx大学物业管理工作委员会审核； （三）
负责xx大学物业服务招标投标组织工作，代表学校确定选聘和解聘物业管理服务企业,与选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）
负责对物业服务企业进行监督、管理，检查物业服务企业的合同履行情况，组织实施对物业服务企业进行考核； （五）
及时了解物业使用人对物业管理的意见和建议，受
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理物业管理服务活动中的各类投诉。
第三章 界定与范围 第七条 公共物业是指为公共教学楼、学生宿舍楼、学生食堂、体育运动场馆、公用会场以及校园道路、校园绿化、水电气管网、泵房、变电站等公共资源提供的基础物业管理服务。
第八条 基本物业是指为二级单位、机关行政单位、公共服 务体系等使用单位的公共区域内按照《xx大学物业管理服务标准及测算细则》中规定的标准提供的保洁、零修（一万元以下）、前台接待、设施设备日常管理和年度维保等基础物业管理服务。
（一）
保洁范围指走廊、楼梯、洗手间等公共部位，不包含房间内部和自用会场； （二）
零修范围指公共区域灯具、锁具、门窗、玻璃、开关、插座、龙头、阀门等小五金类维修，不包含装饰、装潢、新增和改建项目及家用、实验用电器类产品的维修； （三）
前台接待指在加装电子门禁的综合办公楼宇配备的接待人员，主要职责为接待和引导日间来访人员，不承担安全保卫、安全巡视等职责； （四）
设施设备日常管理指保障电梯（自动扶梯）、中央空调（VRV 空调）、生活泵房（不含消防泵房）、配电间等设施设备的日常运行，并负责楼宇内的节能管理；设施设备年度维保指电梯、中央空调（VRV 空调）1 按照国家标准开展周期性专业维护保养。
第四章 招标与投标 第九条 对有意进入xx大学从事物业管理服务的企业，应严格按照政府和学校制定的招标投标管理办法参与学校招标与
1 中央空调和 VRV 空调应为基本建设时楼宇所安装的基础配置，各房间自行购买安装的壁挂式空调、各类实验室专用特种空调不在范围之内。
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投标。从事物业管理的人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
第十条 物业面积在 8 万平方米以上的招标项目，参加投标 的物业管理服务企业应当具备行业规定的一级资质。
第十一条 一次招标结果适用三年，当年物业考核通过且下一年度物业管理费用增长符合政府采购相关规定可以选择续签； 下一年度物业管理费用增长不符合政府采购相关规定或者存在其他必要原因则需重新招标。
第五章 管理与监督 第十二条 总务处对全校的物业管理服务合同实行归口管理，负责制定标准化合同文本。
第十三条 物业管理服务企业开展物业管理服务活动时应当遵守xx大学各项规章制度，接受学校相关职能部门的指导、监督与考核。
第十四条 建立物业服务企业考核退出机制，每年考核一次。与xx大学签有一份及以上物业管理项目合同的企业，任一项目年度考核不达标，学校不再与其续签物业管理服务合同；如发生重大安全事故，学校立即解除该项目物业管理服务合同。对发生上述情况的物业管理服务企业，学校取消其参与下一次物业管理服务招标投标活动资格。
第十五条 物业管理服务企业须安排稳定的管理人员团队， 所有物业服务人员须接受相应培训方可上岗。
第六章 服务费用 第十六条 按照《xx大学物业管理服务标准及测算细则》购买物业管理服务所产生的费用，每年经总务处测算后由学校物业管理工作委员会审核。
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第十七条 学校物业管理服务实行全成本核算，核算的成本 中应包括基础服务人员费（保洁人员、零修人员、客服人员、设施设备日常管理人员等）、管理岗位人员费、设施设备年度维保费、材料物耗费、企业管理酬金、税费等项目。
（一）各工种人员工资的水平除最低工资完全参照x市最低工资标准执行外，高于最低工资的必须通过招标投标报价确定。针对物业管理服务人员的工资费用建立最低工资长效调整机制。物业管理服务企业最低工资人员的薪资调整必须以x市人力资源和社会保障局文件为依据，调整方案须报物业管理工作委员会备案，并纳入xx大学物业管理年度预算。
（二）设施设备年度维保费、材料物耗费按实际发生值计算。
（三）企业管理酬金、税费等按照国家、地方法规及行业标准执行。
第十八条 二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用 单位的用房面积发生变化，须向总务处提交相关材料，经审核认定后，调整下一年度基本运行费中的物业管理服务费。
第十九条 对于超出公共物业和基本物业规定范畴及超过 《xx大学物业管理服务标准及测算细则》规定的物业服务，二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用单位须自筹经费购买并报总务处备案。二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用单位需自行承担非公共区域零修项目的费用。
第七章 使用单位的权利和义务 第二十条 二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使用单位享有基本物业管理服务，对物业服务企业具有监督、管理和考核等权利。
第二十一条 二级单位、机关行政单位、公共服务体系等使
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用单位有义务参加xx大学组织的物业服务招标投标活动；对本单位的公共区域负有管理义务，对公共区域内的不文明现象和影响公共安全的行为，有责任进行劝导、制止；对物业服务企业在管理服务过程中出现的问题应及时向总务处反映。
第八章 附 则 第二十二条 本办法对物业管理相关事项未作规定的，按照我国法律、法规的有关规定执行。
第二十三条 本办法由总务处负责解释。第二十四条 本办法自发布之日起施行。
