下面是小编为大家整理的发挥好房地产实体经济属性【精选推荐】,供大家参考。
目录
1 房地产是实体经济的重要组成部分
.................................................................................................................... 5 1.1 房地产对实体经济贡献大
......................................................................................................................... 5 1.1.1 房地产行业体量大,产业链长,拉动上下游 50 多个行业,对经济增长、投资消费贡献大. 5 1.1.2
房地产解决实体经济的大量就业
................................................................................................... 5 1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源
....................................................................................... 6 1.1.4 国际经验看,房地产业对经济贡献均较高
................................................................................... 7 1.2 住房回归居住属性,投资属性显著弱化,购房杠杆降低
...................................................................... 8 1.3 降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用
............................................................ 11 2 未来如何发挥好房地产的实体经济属性
.......................................................................................................... 13 2.1 稳地价、稳房价、稳预期,发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用
................................ 13 2.2 保持新增住房规模平稳,支持自住和改善型需求
................................................................................ 13
图表目录
图表:房地产带动众多上下游产业发展
................................................................................................................. 5 图表:房地产相关收入是地方政府的重要财源(2018 年)
................................................................................ 6 图表:各经济体房地产业在 GDP 中占比变化
....................................................................................................... 7 图表:各经济体建筑业在 GDP 中占比变化
........................................................................................................... 7 图表:各经济体房地产业和建筑业在 GDP 中占比变化
....................................................................................... 8 图表:实现稳地价
.................................................................................................................................................... 8 图表:实现稳房价
.................................................................................................................................................... 9 图表:居民房价预期总体平稳
................................................................................................................................. 9 图表:新增贷款中房地产贷款占比显著回落
....................................................................................................... 10 图表:贷款余额中房地产贷款占比显著趋稳
....................................................................................................... 10 图表:样本银行首套房首付比例占比
................................................................................................................... 10 图表:改善自住环境为主要购房目的
.................................................................................................................... 11 图表:杠杆对自住和改善购房者的支持更多
........................................................................................................ 11 图表:房地产发挥稳增长的实体经济功能
........................................................................................................... 12 图表:主要非银行融资渠道情况
........................................................................................................................... 12 图表:商品住房市场空间预测
............................................................................................................................... 13
1
房地产是实体经济的重要组成部分 1.1
房地产对实体经济贡献大
1.1.1 房地产行业体量大,产业链长,拉动上下游 50 多个行业,对经济增长、投资消费贡献大 房地产业体量大,关联度高,拉动上下游 50
多个行业。其中,房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业;房地产销售,既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装 饰装潢行业,也带动金融、交通运输、互联网等第三产业;房地产使用,持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。综合测算,2019 年,房地产业增加值占 GDP 比重为 7.0%,拉动上下游行业增加值占比达 17.2%,对 GDP 增长的贡献率分别高达 7%、18%。
2019 年全国房地产开发投资 13.2 万亿元、城镇房地产业固定资产投资 16.5 万亿元,占城镇固定资产投资的比重分别为 18.7%和 23.4%;2019年家电、家具、建筑及装潢材料等住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的 9.5%。
图表:房地产带动众多上下游产业发展
资料来源:恒大研究院
1.1.2 房地产解决实体经济的大量就业 根据第四次全国经济普查,2018 年全国房地产业从业人员 1440.6 万人、房屋建筑业从业人员 4117.4 万人,合计 5558 万人,占全国第二产业
和第三产业从业人员的 10.4%。根据统计局数据,2019 年全国 2.9 亿农民工中,建筑业人数占比 18.7%,估算房屋建筑业人数占比约 11.5%。
1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源 房地产的直接税收贡献可观。2018 年,五项土地和房地产相关税收收入 1.8 万亿元,其中契税 5730 亿、土地增值税 5641 亿、房产税 2889 亿、耕地占用税 1319 亿、城镇土地使用税 2388 亿,合计占地方一般公共预算本级收入的 18%。2018 年,房地产业和房屋建筑业贡献税收收入 2.7 万亿元,占全国一般公共预算收入的 15%,其中归属于地方的收入约为 1.8万亿元,占地方一般公共预算本级收入的 19%。合计来看, 2018
年,土地和房地产相关税收、房地产业税收、房屋建筑业税收,共为地方政府直接贡献税收收入 2.6
万亿元,占地方一般公共预算本级收入的 27% 。
土地出让收入是地方财政的重要补充。2018 年,国有土地使用权出让收入 65168 亿元,占地方政府性基金预算本级收入的 91%,相当于地方一般公共预算本级收入的 67%。
图表:房地产相关收入是地方政府的重要财源(2018 年)
主要相关项目 金额(亿元)
土地和房地产相关税收 17966.33
其中:契税 5729.94 土地增值税 5641.38 房产税 2888.56 耕地占用税 1318.85 城镇土地使用税 2387.60 房地产业和房屋建筑业税收 27306.17
其中:归属于地方政府的税收 18306.61
其中:五项土地和房地产相关税收 10061.12 增值税 4421.42 城市维护建设税 561.16 印花税 192.42 企业所得税 2534.25 个人所得税 470.01 其他税收 66.22 国有土地使用权出让收入 65168.26
其中:国有土地使用权出让金收入 62875.11 国有土地收益基金收入 2044.13 农业土地开发资金收入 249.02 地方政府本级收入 170927.05
其中:地方政府性基金本级收入 71444.26 地方一般公共预算本级收入 97903.38 地方国有资本经营本级收入 1579.41 地方政府可支配财力 241626.85
其中:地方一般公共预算收入 167584.04 地方政府性基金收入 72376.52 地方国有资本经营收入 1666.29 资料来源:财政部,恒大研究院
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 总体来看, 2018
年,通过土地和房地产相关税收、行业税收、出让收入等多种渠道,房地产直接为地方贡献收入
9.1
万亿元,占地方政府本级收入(地方一般公共预算本级收入、地方政府性基金预算本级收入、地方国有资本经营本级收入之和)的 53% ,占地方政府可支配财力(地方一般公共预算收入、地方政府性基金预算收入、地方国有资本经营收入之和)的 38% 。
1.1.4 国际经验看,房地产业对经济贡献均较高 2018 年,欧盟、英国、美国的房地产业增加值占 GDP 的比重分别为 10.8%、13.5%、13.3%,建筑业占比分别为 5.4%、6.1%、4.1%,其中以英国和美国为例,仅住宅建设业即达到 3.8%、2.7%,房地产业与建筑业合计增加值达 15.6%、19.3%、17.4%。
图表:各经济体房地产业在 GDP 中占比变化 图表:各经济体建筑业在 GDP 中占比变化
20% 欧盟27国 德国 英国美国 中国
欧盟27国 德国 英国美国 中国 8%
15% 6%
10% 4%
5% 2%
0% 0%
资料来源:各经济体统计局,恒大研究院
资料来源:各经济体统计局,恒大研究院
因统计口径和发展阶段的差异,发达经济体房地产业增加值占
GDP的比重普遍高于我国。
尽管我国将房地产开发销售也划归房地产业,但房地产业占比仍较低。
2018 年德国、英国、美国房地产行业增加值分别为 10.6%、13.5%、13.3%,我国仅 7%。主要有三方面原因:其一,我国居民自有住房部分的增加值存在一定低估。以英国为例,居民自有住房部分增加值在全国 GDP 中占比 9.2%,房地产业中占比 69.3%;我国虽未公布居 民自有住房增加值,但以石家庄、大连市为例,居民自有住房增加值在全市 GDP 中占比仅 2.7%、3.5%,在房地产业中占比 66.5%、62.9%。低估主要有两个原因:一是在 计算方式上,欧美居民自有住房服务增加值多以当年市场租金法测算,而我国自有住房服务价值的虚拟计算采用的是成本法,即:居民自有住房服务价值=维护修理费+物业管理费+固定资产折旧。但是,随着中国房地产市场快速发展以及房价的上升,城镇房屋造价与市场价值的差距越来越大,利用房屋造价计算的城镇居民自有住房价值被低估。二是在统计 范围上, 我国自有住房核算所使用的指标或造成部分统计遗漏,例如企事业及行政单位向员工提供的住房服务未计入房地产服务。
其二,我国住房自有率高、租赁比例低。2000—2010 年我国城镇家庭租房比例维持在 21%左右,明显低于德国(55%)、英国(38%)、日本(39%)、美国(36%),因此租赁市场的贡献更低。其三,在房地产相关服务方面,发达国家多进入住房存量阶段,其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟,贡献值更高。2019 年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为 229.7 亿英镑,在全国 GDP 中占比 1.0%; 我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值,但以石家庄、大连市为例,在全市 GDP 中占比分别仅 0.3%、0.5%。
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
25% 图表:各经济体房地产业和建筑业在 GDP 中占比变化 欧盟27国 德国 英国 美国 中国
20%
15%
10%
5%
0%
资料来源:各经济体统计局,恒大研究院
1.2
住房回归居住属性,投资属性显著弱化,购房杠杆降低
自 2016
年 930
调控以来,中央强调坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。2016 年 12 月,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017 年 12 月,中央 经济工作会议提出,“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。2019 年 7 月,中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下, 2016
年以来,房地产市场运行显著趋稳,总体实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标,住房回归居住属性,投资属性显著弱化。
1 、土地市场热度总体回落,实现稳地价 根据中指院数据,2020 年 1-7 月,全国土地招拍挂成交总价 4.1 万 亿元,同比增长 11.7%,增速较 2016 年全年回落 12.3 个百分点;成交规 划建筑面积 23.9 亿平,同比增长 6.1%,由降转增;成交楼面均价 1714元/平,同比增长 5.3%,增速大幅回落 30.1 个百分点;平均成交溢价率 13.8%,降低 20.9 个百分点。
图表:实现稳地价
全国土地招拍挂 2016
年 2017
年 2018
年 2019
年 2020
年 全年 同比 全年 同比 全年 同比 全年 同比 1 - 7
月 同比 成交金额(万亿元)
3.7 24.0% 5.2 40.8% 5.9 14.1% 6.8 14.5% 4.1 11.7% 成交规划建面(亿平)
31.3 -8.4% 34.5 10.4% 42.9 24.3% 42.8 -0.3% 23.9 6.1% 成交楼面均价 ( 元 / 平 )
1178 35.4% 1503 27.5% 1379 -8.2% 1583 14.8% 1714 5.3% 平均成交溢价率 34.7% +21.7 PCT 28.2% -6.5 PCT 14.4% -13.8 PCT 12.7% -1.7 PCT 13.8% -2.4 PCT
资料来源:中指院,恒大研究院
注:数据统计日期截至
2020
年
8
月
10
日
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 ...
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