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浅析我国养老地产发展的现状及对策研究
养老地产是一种新兴的地产业态，是老年服务业和老年房地产业有机结合在一起用以养老的地产。养老地产能够有效满足老年人的生活和社会活动需求，并为老年人提供一定的基础设施保障和服务保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、养老院、托老所、老年社区等。
1、发展养老地产的必要性分析社会老龄化背景
根据联合国教科组织的标准，一个国家或地区 60 岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上人口占总人口的比例超过 7%，则认定该国家或地区进入了社会老龄化阶段。根据第六次全国人口普查的数据显示，截至 2010 年，我国 60 岁以上人口达 1.78 亿，占总人口的 13.3%，比 2000 年人口普查上升 3 个百分点。65 岁以上人口接近 1.2 亿，占总人口的 8.9%，比 2000 年人口普查上升 1.9 个百分点。按照此标准，我国人口年龄结构已经步入了老龄化的阶段。预计到 21 世纪中叶，我国老年人口又将达到新的高点，估计将达到 4 亿，约占总人口的26.53%。我国老年人口基数大，且增长速度快，这已是毋庸置疑的现实。面对老龄化问题，我们又该如何安置庞大数目的老年人的晚年生活，已经是迫在眉睫需要解决的事情了。现实生活中老年人的养老院及托孤所等养老机构大多年久失修、周边配套设施落后、缺乏专业化服务、生活环境较差，根本不能为老年人提供温馨的养老住宅和高端专业的养老服务，这就为我们 PJ}待开发养老地产提供了直接的动力。
2、国内外养老地产的发展现状
2.1 国内养老地产的发展现状
近些年，越来越多的房地产商进入养老地产领域.国内超过20%的知名开发商都在着手研究并实施养老地产项目。万科的养老项目基本形成产品化绿城集团旗下的代表性养老地产项目绿城蓝庭，也已经向市场推出了颐养公寓。与此同时，国内多家寿险公司也纷纷投资养老地产市场，开始对养老地产市场的投资和运营。虽然我国在社会老龄化的背景下 PJ}待发展养老地产，但仍处于养老地产发展的初级阶段。许多企业在参与养老地产领域时，面对的发展现况也是非常棘手和普遍的，比如国内有关政策的限制以及没有健全的法律法规去引导、土地成本高、回收周期长、开发模式以及运营模式都未成熟、缺乏养老服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施。
1)我国缺乏专门对养老地产项目审批的相关政策法律依据，往往以对待普通房地产项目的标准去审批养老地产项目，这造成了资源的浪费并且加重了开发商的开发成本。
2)我国养老地产缺乏良好的金融体系支撑。我国目前养老地产市场融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄，养老地产项目开发很难获得银行贷款。目前国内的保险资金比较受养老地产欢迎，但是在项目运行中，投资商和开发商的角色定位不准确，不能充分发挥各自的职能，影响了养老地产项目的健康发展。
3)我国养老地产缺乏有效的运营模式。我国目前养老地产项目后期运营主要靠开发商自主经营，项目回收周期长，资金回笼比较困难，对于视资金链为生命线的开发商来讲，会影响其生存和发展。
4)我国养老地产缺乏健全的养老服务体系和人力资源体系。目前我国养老服务的内容比较单一，缺乏医疗服务、家庭护理、机构护理及康复训练等设施设备以及统一的服务标准，并且严
重缺乏养老服务专业化人员，没有形成全国统一的养老服务人才教育培养机制和完整的人力资源体系。
2.2 国外养老地产的发展状况
我国养老地产刚刚萌芽，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社会，比如日本、美国、新加坡等国家在 20 世纪 70 年代就进入老龄化社会，经过几十年的不断发展探索，现在已有着丰富、成熟的养老地产开发模式、经营模式及完整的社会金融、养老服务等配套体系。美国作为养老地产发展的前锋，在发展过程中总结了大量经验，有着成熟的理念和经验值得我们去学习和借鉴。这里以美国为例，分析其养老地产发展的成熟经验.并结合我国养老地产的发展现状，为我国养老地产的发展提出对策和建议。
1)在美国，养老地产不是一类房屋，面是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。美国形成了一套多元化的运营模式，主要有三种：委托经营模式、出租模式、租赁和经营混合模式。每个模式有着自身的优点，可以让养老地产在运营过程当中有着很好的选择，模式越多就越容易适应市场。我国养老地产只有一种运营模式，即开发商主体单独经营模式。这种模式市场风险太大，对于我国发展养老地产是一个严峻的挑战。
2)在美国养老地产融资模式中，以市场融资为主投资商，主要有三种类型：REITs、私募基金和非营利性组织。在养老地产运作过程当中，三种融资模式角色分类到位，分工明确，各司其职，使房地产开发商没有资金风险，项目容易管理。
3)美国养老地产有着健全的法律法规的支撑，在土地供给、价格、税收等方面为私人投资提供优惠；养老保险业、养老服
务业以及各种医疗、护理、康复配套设施建设等在美国尤为发达，可以根据老年人不同的养老需求，为其提供多元化的养老服务。
3、促进我国养老地产发展的对策建议
我国养老地产的发展在理论和实践经验方面都处于初级探索阶段，在社会老龄化的背景下，发展养老地产迫在眉睫。我国养老地应根据自身的特性以及现阶段发展现状，充分考虑我国的实际国情和养老观念，借鉴和学习国外养老地产的发展经验，完善我国养老地产的政策法规、融资方式和运营模式。
3.1 强化政府职能，健全法律法规
为了鼓励和引导越来越多的房地产开发商进入养老地产领域，政府部门必须强化其职能，健全各方面的法律法规。完备的政策法律体系是市场经济能够健康发展的首要前提和重要保障。养老地产虽有政策性的目标文件，但仍需一些实质性的政策支撑，比如在土地供给、规划设计、融资、税收优惠、金融服务、养老服务体系、人力资源体系及医疗、康复、护理方面，政府也需尽快出台相应的法律法规和行业标准规范。
3.2 创新融资方式，拓展融资渠道
养老地产的产业链长，整合的资源多，对资金的依赖性大，传统的依靠银行借款方式不能满足其对资金的需求，还可能积累风险，增加风险隐患，所以发展养老地产必须要有充足的资金支持。当前我国养老地产必须拓宽单一的融资渠道.打开社会资本的市场，吸收基金、信托和投行等金融机构进入养老地产行业，为养老地产对资金的需要提供保障。
3.3 积极探索多元化运营模式
积极探索一条有效的运营模式也是至关重要的，因为运营模式直接关系到开发商的资金链。传统的住宅运营模式比较单一，即依靠开发商主体自行销售和出租，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以保证开发商资金流的畅通。面养老地产的利润重心不在前期销售，在于后期物业的长期运营，周转周期变长，如果还是按照住宅运营模式，养老地产在开发过程中可能会面临资金流断裂的风险。国内开发企业可以学习外国先进的"运营经验，推动公司内部在养老地产运营、服务等方面逐渐走向成熟，同时积极引入成熟的养老理念、运营体系，积极探索和打造多元化运营模式。
4、结语
这里从社会老龄化背景中出发.分析我国养老地产发展的必要性，详细阐述了我国养老地产的发展现状，并对国外发达国家的养老地产现状加以分析和对比，进一步提出了促进我国养老地产发展的对策建议。
20 世纪 80 年代以来，我国的社会养老保障制度开始改革，到目前为止，已经形成了覆盖城乡社会养老保障制度的基本框架。但截至目前，我国社会养老保障制度的运行仍然存在多方面的挑战，而且随着人口老龄化程度不断加深，社会保障覆盖面不断扩大，社会养老保障制度改革的阻力也将越来越大，改革之路将越来越艰辛。其中，影响养老保障制度持续稳健运营的一个重要因素便是养老保险基金运营效率问题，我国社会保障基金的投资收益率相对于发达国家而言差距较大(全国社会保障基金理事会，2014)。为此必须转变社会保障基金，尤其是养老保险基金原有运营模式，积极拓宽养老保险基金投资渠道，最大限度地实现养老保险基金保值增值，使其规模逐渐增加，
为社会养老保障制度的改革和完善奠定坚实的基础。
1 养老保险基金原有投资渠道及投资效果
1.1 养老保险金现状
1.1.1 养老保险金构成
根据 2015 年 1 月 14 日国务院发布《关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定》，我国实行社会统筹与个人账户相结合的基本养老保险制度，即基本养老金由统筹养老金和个人账户养老金组成。统筹养老金即指用人单位从统筹基金中为退休者支付的养老保险金，俗称单位给职工交的养老钱个人账户养老金，是指从职工个人以其工薪的一定比例向自己储蓄积累账户交纳的待退休后领取的资金。可见，我国基本养老保险费由单位和个人共同负担。单位缴纳基本养老保险费(以下简称单位缴费)的比例为本单位工资总额的 20%，个人缴纳基本养老保险费(以下简称个人缴费)的比例为本人缴费工资的 8%，由单位代扣。按本人缴费工资 8%的数额建立基本养老保险个人账户，全部由个人缴费形成。个人工资超过当地上年度在岗职工平均工资 300%以上的部分，不计入个人缴费工资基数；低于当地上年度在岗职工平均工资 60%的，按当地在岗职工平均工资的 60%计算个人缴费工资基数，即 300%封顶、60%托底。这与企业职工基本养老保险政策是基本一致的，有利于实现制度之间的衔接。这是养老保障筹资机制的重大变革，从较为单一的由财政供款为主的渠道变为单位和个人缴费、财政承担养老保险基金的兜底责任的多渠道筹资，形成单位、个人、政府共担的新机制。个人账户储存额只用于工作人员养老，不得提前支取，每年按照国家统一公布的记账利率计算利息，免征利息税。参保人员死亡的，个人账户余额可以依法继承。
1.1.2 养老保险金的计发
按国家目前规定，个人基本养老金的计发方法分别由基础养老保险金、个人账户养老保险金和过渡性养老保险金三部分计算。
(1)基础养老金月标准以当地上年度在岗职工月平均工资和本人指数化月平均缴费工资的平均值为基数，缴费每满 1 年发给 1%。计算公式为：
基础养老金=(参保人员退休时当地上年度在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资)2 缴费年限 1%
(2)个人账户养老金月标准为个人账户储存额除以计发月数。计算公式为：
个人账户养老金=参保人员退休时个人账户累计储存额计发月数计发月数根据本人退休时城镇人口平均预期寿命、本人退休年龄、利息等因素确定。
(3)根据《决定》，这次改革实行老人老办法、中人中办法、新人新办法。中人是指改革前参加工作、改革后退休的人员，是目前数量最大的群体。这个群体在改革前的没有实行个人缴费的工作年限确定为视同缴费年限，将来退休时在发给基础养老金和个人账户养老金的同时，再依据视同缴费年限长短等因素发给过渡性养老金。过渡性养老金月标准以本人指数化月平均缴费工资为基数，统账结合前的缴费年限每满1年发给1.2%。计算公式为：
过渡性养老金=本人指数化月平均缴费工资统账结合前的缴费年限 1.2%
(4)过渡性调节金以当地现行标准为基数，2006 年至 2014年退休的按一定比例计发。2015 年及以后退休的，不再发给过渡性调节金。按上述办法计发基本养老金时，统账结合时间、缴费年限、当地上年度在岗职工月平均工资、指数化月平均缴费工资、个人账户养老金计发月数、过渡性调节金计发比例，按《决定》执行。
1.2 中国养老保险金的运营状况
1.2.1 养老保险金的运营规则
养老保险金是个人向国家提交的养老保障积累，同时还包括国家给予贴补的养老保障照顾。但在个人缴纳到退休支取的间隔期内，养老保险金不是静态的真空存放，因为通货膨胀干扰会造成货币贬值，而且间隔期限越久，通货膨胀影响越大，即使按照储蓄定律也难以抗衡通货膨胀带来的贬值损失。
所以，将养老金在一定期限内资本化，成为国际国内社会普遍采取的通行做法。但由于养老金属于政府托管制度，受托管理的社保机构并无资金所有权，这样在对待其投资问题上就需要格外关注风险问题。低风险和收益稳健，应是中国养老保险金投资应恪守的基本规则。
1.2.2 养老保险金投资渠道
为维护当前我国养老保险制度的持续稳健运行，养老保险基金传统的投资渠道主要是以购买国家财政发行的高利率债券和存入银行实现保值增值。实践中，社会养老保险基金的管理机构一般都选择把钱存入银行，但随着银行利率的下调和通货膨胀等因素的影响，投资回报率大幅度下降，拉大了与工资增
长率的差距，基金的保值增值已相当困难。一些地方甚至将基金违规存入地方商业银行、农村信用合作社和非银行金融机构，虽然能够取得高于平均收益的额外所得，但也面临着相应的风险，这些机构有些因经营不善而破产，从而造成基金的大量损失。
(1)银行储存
养老保险金存入国家银行，是风险低到近乎为零的简单做法，因此也是各国政府最善用的养老保险金保值增值的投资渠道。同时，好处还在于通过银行办理存取结算极为方便。但就当前我国经济发展已步入新常态的最大实际而言，银行储蓄存款利率虽略高于通货膨胀率，但国家为提振经济信心、拉动经济增长依然在降低银行储蓄存款利率，必将造成养老金保值增值的困扰难以解决。因此，这种最安全的投资渠道仍比较适合短期内即存即发的周转性养老金存储。
(2)股票基金
高风险伴随着高收益是...
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