下面是小编为大家整理的房地产行业跟踪分析：销售拿地持续复苏，板块估值创历史新低【完整版】,供大家参考。
重点公司估值和财务分析表 最新 最近 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 股票简称 股票代码 货币 收盘价 报告日期 评级 （元/股）
2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 25.16 2020/03/19 买入 35.71 3.97 4.58 6.34 5.49 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 14.75 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.70 4.83 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.00 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.40 7.02 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 30.50 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.32 3.49 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 21.67 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3.62 3.43 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 12.34 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 4.73 4.13 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.49 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.22 2.72 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.64 4.55 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.40 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 3.87 2.93 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.56 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.08 3.97 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.04 2020/04/20 买入 10.04 1.66 1.86 3.04 2.71 4.45 3.88 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.37 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.35 2.65 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.99 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.57 5.47 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 12.94 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 16.54 12.24 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.40 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.35 3.99 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 9.20 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 3.77 3.34 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 31.05 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.57 4.28 3.75 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 23.65 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.67 4.34 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.26 2019/08/18 买入 6.16 1.11 1.38 4.32 3.49 2.80 2.20 21.2% 20.8% 万科企业 02202.HK 港币 24.25 2020/03/19 买入 38.70 3.97 4.58 5.59 4.84 7.49 9.23 18.5% 17.2% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。
目录索引
一、房企销售：疫情影响减弱，市场持续复苏
......................................................................... 6 （一）市场概况：市场持续复苏，龙头房企保持相对优势
............................................ 6 （二）房企概况：部分房企销售增速转正，20 年销售目标增速中枢下移
................. 11 二、房企拿地：4 月土地热度提升，拿地力度分化明显
....................................................... 15 三、房企融资：标准化融资顺畅，海外债发行停滞
.............................................................. 23 （一）融资综述：20 年 4 月信用债维持较高比例，融资成本持续下降
.................... 23 （二）各融资渠道分析：4 月标准化融资维持高占比，海外债融资停滞
.................. 25 四、房企估值：估值创历史新低，股息率维持高位
.............................................................. 31 五、风险提示
............................................................................................................................. 36
图表索引
图 1：统计局、百强房企及跟踪房企 4 月销售金额增速
............................................ 6 图 2：中指院重点城市开盘去化率（%）
.................................................................... 7 图 3：2018-2020 年万科 A 月度推盘及去化情况
....................................................... 7 图 4：2018-2020 年保利地产月度推盘及去化情况
.................................................... 7 图 5：统计局、50 重点城市及重点跟踪房企 4 月销售面积增速
............................... 8 图 6：重点跟踪房企金额增速贡献对比
........................................................................ 8 图 7：2020 年 1-4 月各层级房企销售金额贡献拆分
.................................................. 8 图 8：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势
........................................................ 9 图 9：销售均价分段房企销售金额增速表现
.............................................................. 10 图 10：部分上市房企 2020 年 1-4 月销售金额（亿元）及增速
.............................. 11 图 11：部分上市房企 2020 年 4 月销售金额单月及累计增速
................................. 12 图 12：部分上市房企 2020 年 1-4 月销售金额增长贡献因素拆分
......................... 12 图 13：部分上市房企 2020 年目标销售金额（亿元）及对应增速（%）
.............. 13 图 14：重点跟踪房企历年销售目标对应增速（%）
................................................ 13 图 15：2020 年 1-4 月房企销售目标完成情况
.......................................................... 13 图 16：部分上市房企 2020 年 1-4 月销售目标完成情况及历史同期销售比例
...... 14 图 17：中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地金额增速
..................................... 16 图 18：300 城及样本房企平均拿地成本（元/平）
................................................... 16 图 19：300 城商住用地分线出让面积占比（%）
..................................................... 16 图 20：13 个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）
................................................. 17 图 21：部分上市房企 2020 年 1-4 月拿地金额及销售金额（亿元）
..................... 18 图 22：13 个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）
................................................. 18 图 23：13 个房企一二线拿地建面占比
...................................................................... 20 图 24：13 个房企长三角及珠三角拿地建面占比
...................................................... 20 图 25：13 个房企拿地建面区域分布
.......................................................................... 21 图 26：13 个房企新进入城市分布
.............................................................................. 21 图 27：样本房企拿地静态毛利率
............................................................................... 22 图 28：样本房企拿地静态毛利率
............................................................................... 22 图 29：11 个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况
................................... 23 图 30：A 股房企债权融资、到期及净融资规模（亿元）
........................................ 23 图 31：累计发行、到期融资规模及存量规模
............................................................ 24 图 32：总发行、到期融资规模及净融资规模
............................................................ 24 图 33：A 股房企债权融资结构拆分
............................................................................ 24 图 34：累计发行、到期融资规模及存量规模
............................................................ 25 图 35：总发行、到期融资规模及净融资规模
............................................................ 25 图 36：A 股房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）
............................ 25 图 37：全样本信用债发行成本及利差
....................................................................... 26 图 38：4 月及近半年信用债平均融资成本对比
........................................................ 26 图 39：A 股非标融资单月规模及同比
........................................................................ 28
图 40：2 月非标融资成本及行业信托融资成本
........................................................ 28 图 41：房地产信托单月发行规模（亿元）及同比
.................................................... 28 图 42：房地产信托成立规模及增速
........................................................................... 28 图 43：本月 A 股主流房企股价月涨跌幅(04.22-05.22)
....................................... 31 图 44：本月 H 股主流房企股价月涨跌幅(04.22-05.22)
....................................... 31 图 45：A 股及 H 股龙头房企 PE（动态）
................................................................. 33 图 46：A 股主流房企动态 PE 估值变化（截至 05.22）
.......................................... 33 图 47：H 股主流房企动态 PE 估值变化（截至 05.22）
.......................................... 33 图 48：龙头房企 19 年及 20 年预期股息率及当前十年期国债收益率对比
........... 34 表 1：按规模分类房企销售金额同比增速及其构成
.....................................................9 表 2：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分
................................. 10 表 3：部分重点跟踪房企 4 月销售情况 ...................................................................... 14 表 4：不同口径房企拿地金额及面积对比
.................................................................. 16 表 5：13 个房企历年拿地力度对比（拿地金额/销售金额）
.................................... 19 表 6：Top 30 房企年初至今销售、拿地、货值变动情况
......................................... 19 表 7：13
个房企拿地金额权益比例
........................................................................... 22 表 8：内房股 2020 年以来境内信用债发行融资成本对比
....................................... 26 表 9：内房股 2020 年以来海外债发行融资成本对比
............................................... 29 表 10：2020 年 4 月部分重点房企债权工具融资计划披露汇总
.............................. 29 表 11：公告整理房企债权融资规模及成本
................................................................ 30 表 12：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况
........................... 32 表 13：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况（动态 PE）
..... 34 表 14：A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总
.................... 35
一、房企销售：疫情影响减弱，市场持续复苏
（一）市场概况：市场持续复苏，龙头房企保持相对优势
销售金额方面，根据克而瑞数据，2020年4月百强房企实现销售金额9002亿元，同比上升0.6%，自20年年初受疫情冲击以来首度转正。从广发地产小组跟踪的46家重点上市房企公布的数据来看，4月重点跟踪房企实现销售金额6932亿元，同比下降0.3%，降幅较3月收窄11.5pct。而从统计局数据来看，4月全国房地产销售金额同比下降5.0%，降幅较3月收窄9.6pct。而从环比来看，百强房企及重点跟踪房企4月销售金额较3月分别增长17%、12%，市场逐步恢复，其中规模房企恢复更为显著。
从累计数据来看，20年1-4月百强房企实现销售金额2.57万亿元，同比下降 14.5%，重点跟踪房企同比下降12.3%，统计局口径全国房地产市场同比下降18.6%，降幅虽均较1-3月持续收窄，但仍为历史同期最低累计增速，疫情给行业及房企带来的压力仍较为明显。
图1：统计局、百强房企及跟踪房企4月销售金额增速
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
16
17
18
19
20M1-4
19 / 01
19 / 02
19 / 03
19 / 04
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19 / 06
19 / 07
19 / 08
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