房地产行业跟踪分析:销售拿地持续复苏,板块估值创历史新低【完整版】

发布时间:2022-07-04 20:10:03

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房地产行业跟踪分析:销售拿地持续复苏,板块估值创历史新低【完整版】

 

 重点公司估值和财务分析表 最新 最近 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 股票简称 股票代码 货币 收盘价 报告日期 评级 (元/股)

 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 25.16 2020/03/19 买入 35.71 3.97 4.58 6.34 5.49 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 14.75 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.70 4.83 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.00 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.40 7.02 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 30.50 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.32 3.49 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 21.67 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3.62 3.43 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 12.34 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 4.73 4.13 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.49 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.22 2.72 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.64 4.55 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.40 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 3.87 2.93 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.56 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.08 3.97 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.04 2020/04/20 买入 10.04 1.66 1.86 3.04 2.71 4.45 3.88 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.37 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.35 2.65 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.99 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.57 5.47 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 12.94 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 16.54 12.24 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.40 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.35 3.99 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 9.20 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 3.77 3.34 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 31.05 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.57 4.28 3.75 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 23.65 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.67 4.34 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.26 2019/08/18 买入 6.16 1.11 1.38 4.32 3.49 2.80 2.20 21.2% 20.8% 万科企业 02202.HK 港币 24.25 2020/03/19 买入 38.70 3.97 4.58 5.59 4.84 7.49 9.23 18.5% 17.2% 数据来源:Wind、广发证券发展研究中心 备注:(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的; (2)A 股标的合理价值货币单位为人民币,港股标的(碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、万科企业)合理价值货币单位为港币; (3)A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币; (4)表中估值指标按照最新收盘价计算。

  目录索引

 一、房企销售:疫情影响减弱,市场持续复苏

 ......................................................................... 6 (一)市场概况:市场持续复苏,龙头房企保持相对优势

 ............................................ 6 (二)房企概况:部分房企销售增速转正,20 年销售目标增速中枢下移

 ................. 11 二、房企拿地:4 月土地热度提升,拿地力度分化明显

 ....................................................... 15 三、房企融资:标准化融资顺畅,海外债发行停滞

 .............................................................. 23 (一)融资综述:20 年 4 月信用债维持较高比例,融资成本持续下降

 .................... 23 (二)各融资渠道分析:4 月标准化融资维持高占比,海外债融资停滞

 .................. 25 四、房企估值:估值创历史新低,股息率维持高位

 .............................................................. 31 五、风险提示

 ............................................................................................................................. 36

 图表索引

 图 1:统计局、百强房企及跟踪房企 4 月销售金额增速

 ............................................ 6 图 2:中指院重点城市开盘去化率(%)

 .................................................................... 7 图 3:2018-2020 年万科 A 月度推盘及去化情况

 ....................................................... 7 图 4:2018-2020 年保利地产月度推盘及去化情况

 .................................................... 7 图 5:统计局、50 重点城市及重点跟踪房企 4 月销售面积增速

 ............................... 8 图 6:重点跟踪房企金额增速贡献对比

 ........................................................................ 8 图 7:2020 年 1-4 月各层级房企销售金额贡献拆分

 .................................................. 8 图 8:龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势

 ........................................................ 9 图 9:销售均价分段房企销售金额增速表现

 .............................................................. 10 图 10:部分上市房企 2020 年 1-4 月销售金额(亿元)及增速

 .............................. 11 图 11:部分上市房企 2020 年 4 月销售金额单月及累计增速

 ................................. 12 图 12:部分上市房企 2020 年 1-4 月销售金额增长贡献因素拆分

 ......................... 12 图 13:部分上市房企 2020 年目标销售金额(亿元)及对应增速(%)

 .............. 13 图 14:重点跟踪房企历年销售目标对应增速(%)

 ................................................ 13 图 15:2020 年 1-4 月房企销售目标完成情况

 .......................................................... 13 图 16:部分上市房企 2020 年 1-4 月销售目标完成情况及历史同期销售比例

 ...... 14 图 17:中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地金额增速

 ..................................... 16 图 18:300 城及样本房企平均拿地成本(元/平)

 ................................................... 16 图 19:300 城商住用地分线出让面积占比(%)

 ..................................................... 16 图 20:13 个房企拿地力度(拿地金额/销售金额)

 ................................................. 17 图 21:部分上市房企 2020 年 1-4 月拿地金额及销售金额(亿元)

 ..................... 18 图 22:13 个房企拿地力度(拿地金额/销售金额)

 ................................................. 18 图 23:13 个房企一二线拿地建面占比

 ...................................................................... 20 图 24:13 个房企长三角及珠三角拿地建面占比

 ...................................................... 20 图 25:13 个房企拿地建面区域分布

 .......................................................................... 21 图 26:13 个房企新进入城市分布

 .............................................................................. 21 图 27:样本房企拿地静态毛利率

 ............................................................................... 22 图 28:样本房企拿地静态毛利率

 ............................................................................... 22 图 29:11 个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况

 ................................... 23 图 30:A 股房企债权融资、到期及净融资规模(亿元)

 ........................................ 23 图 31:累计发行、到期融资规模及存量规模

 ............................................................ 24 图 32:总发行、到期融资规模及净融资规模

 ............................................................ 24 图 33:A 股房企债权融资结构拆分

 ............................................................................ 24 图 34:累计发行、到期融资规模及存量规模

 ............................................................ 25 图 35:总发行、到期融资规模及净融资规模

 ............................................................ 25 图 36:A 股房企信用债单月融资规模及年内月均规模(亿元)

 ............................ 25 图 37:全样本信用债发行成本及利差

 ....................................................................... 26 图 38:4 月及近半年信用债平均融资成本对比

 ........................................................ 26 图 39:A 股非标融资单月规模及同比

 ........................................................................ 28

 图 40:2 月非标融资成本及行业信托融资成本

 ........................................................ 28 图 41:房地产信托单月发行规模(亿元)及同比

 .................................................... 28 图 42:房地产信托成立规模及增速

 ........................................................................... 28 图 43:本月 A 股主流房企股价月涨跌幅(04.22-05.22)

 ....................................... 31 图 44:本月 H 股主流房企股价月涨跌幅(04.22-05.22)

 ....................................... 31 图 45:A 股及 H 股龙头房企 PE(动态)

 ................................................................. 33 图 46:A 股主流房企动态 PE 估值变化(截至 05.22)

 .......................................... 33 图 47:H 股主流房企动态 PE 估值变化(截至 05.22)

 .......................................... 33 图 48:龙头房企 19 年及 20 年预期股息率及当前十年期国债收益率对比

 ........... 34 表 1:按规模分类房企销售金额同比增速及其构成

 .....................................................9 表 2:按价格段(元/平)划分房企销售金额增长的贡献拆分

 ................................. 10 表 3:部分重点跟踪房企 4 月销售情况 ...................................................................... 14 表 4:不同口径房企拿地金额及面积对比

 .................................................................. 16 表 5:13 个房企历年拿地力度对比(拿地金额/销售金额)

 .................................... 19 表 6:Top 30 房企年初至今销售、拿地、货值变动情况

 ......................................... 19 表 7:13

 个房企拿地金额权益比例

 ........................................................................... 22 表 8:内房股 2020 年以来境内信用债发行融资成本对比

 ....................................... 26 表 9:内房股 2020 年以来海外债发行融资成本对比

 ............................................... 29 表 10:2020 年 4 月部分重点房企债权工具融资计划披露汇总

 .............................. 29 表 11:公告整理房企债权融资规模及成本

 ................................................................ 30 表 12:A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况

 ........................... 32 表 13:A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况(动态 PE)

 ..... 34 表 14:A 股及 H 股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总

 .................... 35

 一、房企销售:疫情影响减弱,市场持续复苏

  (一)市场概况:市场持续复苏,龙头房企保持相对优势

 销售金额方面,根据克而瑞数据,2020年4月百强房企实现销售金额9002亿元,同比上升0.6%,自20年年初受疫情冲击以来首度转正。从广发地产小组跟踪的46家重点上市房企公布的数据来看,4月重点跟踪房企实现销售金额6932亿元,同比下降0.3%,降幅较3月收窄11.5pct。而从统计局数据来看,4月全国房地产销售金额同比下降5.0%,降幅较3月收窄9.6pct。而从环比来看,百强房企及重点跟踪房企4月销售金额较3月分别增长17%、12%,市场逐步恢复,其中规模房企恢复更为显著。

 从累计数据来看,20年1-4月百强房企实现销售金额2.57万亿元,同比下降 14.5%,重点跟踪房企同比下降12.3%,统计局口径全国房地产市场同比下降18.6%,降幅虽均较1-3月持续收窄,但仍为历史同期最低累计增速,疫情给行业及房企带来的压力仍较为明显。

 图1:统计局、百强房企及跟踪房企4月销售金额增速

  80%

  60%

  40%

  20%

  0%

  -20%

  -40%

  -60%

  16

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 20M1-4

 19 / 01

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