下面是小编为大家整理的房企年报怎,么看（完整文档）,供大家参考。
内容目录 1.
杠杆情况
................................................................................................................................. 3 3
2.
盈利能力
................................................................................................................................. 4 4
3.
偿债能力
................................................................................................................................. 6 6
4.
现金流状况
............................................................................................................................. 9 9
5 5. .
小结
....................................................................................................................................... 11
图表目录 图
1 ：房企总资产增速降低
........................................................................................................ 3
图
2 ：房企整体有息负债规模及净负债率变动
........................................................................ 3
图
3 ：房企净负债率下降
............................................................................................................ 3
图
4 ：房企少数股东权益占比
.................................................................................................... 3
图
5 ：房企净负债率区间分布
.................................................................................................... 4
图
6 ：房企少数股东权益占比区间分布
.................................................................................... 4
图
7 ：房企少数股东权益与净负债率分布图
............................................................................ 4
图
8 ：房企营业收入增速明显降低
............................................................................................ 5
图
9 ：房企利润增速降低
............................................................................................................ 5
图
10 ：毛利率普遍降低
............................................................................................................. 5
图
11 ：
2019
年毛利率变动值分布直方图
.............................................................................. 5
图
12 ：毛利率分布直方图
......................................................................................................... 5
图
13 ：
2019
年房企净利率分布直方图
.................................................................................... 5
图
14 ：房企有息负债规模及货币资金
...................................................................................... 6
图
15 ：整体法计算的货币短债比小幅下滑
.............................................................................. 6
图
16 ：货币短债比略有下滑
..................................................................................................... 6
图
17 ：
2019
年房企货币资金 / 短期债务分布直方图
............................................................... 6
图
18 ：整体短期债务占比
......................................................................................................... 6
图
19 ：样本房企短期有息债务占比与
2018
年基本持平
....................................................... 6
图
20 ：房企整体的长期偿债能力小幅提升
.............................................................................. 7
图
21 ：长期偿债能力整体小幅提升
.......................................................................................... 7
图
22 ：房企公告综合融资成本变动
.......................................................................................... 7
图
23 ：房企偿债指标及融资成本情况
...................................................................................... 8
图
24 ：房企整体经营性现金流变动
.......................................................................................... 9
图
25 ：房企整体投资性现金流变动（亿元）
.......................................................................... 9
图
26 ：房企整体筹资性现金流变动（亿元）
.......................................................................... 9
图
27 ：房企融资压力变动（亿元）
.......................................................................................... 9
表
1 ：大型房企现金流（亿元）
.............................................................................................. 10
平均数 中位数 平均数 ( 去掉最大最小 3 个数 )
2019
年房企融资由松入紧。年初的“小阳春”不仅体现在销售与拿地，融资端同样“暖风吹”，银行、海外债和
ABS
均有明显增长。但时间进入
5
月后，房企融资开始收紧。
5
月的银保监会
23
号文、 8
月初的信托
64
号文逐步收紧非标融资， 7
月的发改委
778
号文收紧房企海外债融资， 8
月开始
ABS
进入“借新还旧”的状态。
7
月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”并提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”1 。在经历这些政策监管
之后，房企的财报表现如何？房企的信用资质呈现出什么样的边际变化？
1. 杠杆情况 为了准确统计房企的财务数据，观察行业的发展趋势，我们以
2019
年克尔瑞销售规模 Top100
的房企为基础，筛选出能够查找到财务数据的
80
家房企为样本。筛选过程中，若同一公司有多个证券发行主体，则选取规模更大、更具代表性的主体；若同一主体涉及
A股、港股和债券等多种公开证券发行，按照港股、 A
股和债券的先后顺序，优先提取顺序靠前证券的财务数据。
样本房企总资产规模增速持续下滑。
受益于相对宽松的融资环境，房企在
2015~2017
年均保持了较快的资产规模增速， 2018~2019
年随着融资收紧，房企的资产规模增速快速下滑， 2019
年总资产规模增速
19.4
。
有息负债增速下降，净负债率下降，但下降的主要动力或来自少数股东权益的增长。
无论是整体法计算出来的样本房企的净负债率，还是房企净负债率的平均数和中位数，均显示房企净负债率呈现明显的下滑趋势。
但少数股东权益占比持续快速上升，反映出房企净负债率下降的主要动力或来自少数股东权益的增长。
图 1 1：房企总资产增速降低 图 2 2：房企整体有息负债规模及净负债率变动
有息负债 ( 亿元 )
整体净负债率 300000
40 %
80000
10 5 %
2 50000
2 00000
150000
100000
50000
35%
30%
2 5%
2 0 %
1 5%
70000
60000
50000
40000
3 0000
2 0000
10000
100 %
9 5%
90 %
85%
0
2 014
2 01 5
2 016
2 01 7
2 01 8
2 019
10 %
0
2 014
2 01 5
2 016
2 01 7
2 018
2 019
80 %
资料来源：
Wind ，
资料来源：
Wind ，
图 3 3：房企净负债率下降 图 4 4：房企少数股东权益占比 180 %
35%
160 %
30%
14 0%
1 2 0 %
100 %
2 5%
2 0 %
80 %
15%
60 %
2 014
2 01 5
2 016
2 01 7
2 018
2 019
10 %
2 014
2 015
2 016
2 017
2 018
2 019
资料来源：
Wind ，
资料来源：
Wind ，
总资产 ( 亿元 )
总资产增速 ( 右 )
存货 ( 亿元 )
存货增速 ( 右 )
中位数 平均数 平均数 ( 去掉最大最小 3 个数 )
1
http://www.xinhuanet.com/politics/leaders/2019-07/30/c_1124817133.htm
雅居乐
中骏
联发
花样年
世茂
新希望
路劲
德信
龙湖
力高
华夏幸福
绿地
景瑞
东原
高杠杆房企数量减少，但高少数股东权益的企业数量增长明显。
样本房企净负债率下降主要是由于高杠杆房企数量减少，但少数股东权益占比在
45
以上的房企数量显著增多。
少
数股东权益如果作为真正的股权投资，在一定范围内上升是合理的，也是降杠杆的较好手
段，但是相比于普通行业，房地产行业的少数股东权益普遍高占比，尤其是部分房企“少
数”股东权益占比超过“控制性权益”，具有比较典型的“明股实债”嫌疑。而房企少数股
东权益占比提高而带来的净负债率下降，难言是真正的降杠杆。对于高杠杆、高少数股东
权益占比的房企，还是应适当关注。
图 5 5：房企净负债率区间分布( (单位：家) )
图 6 6：房企少数股东权益占比区间分布( (单位：家) )
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
资料来源：
Wind ，
注：横轴为房企净负债率，纵轴为企业对应区间企业数量；
资料来源：
Wind ，
注：横轴为房企少数股东权益占比，纵轴为企业对应区间企业数量；
图 7 7：房企少数股东权益与净负债率分布图 65%
中交
绿城
融信
中梁
大悦城
金茂
佳兆业
55%
少
蓝光
正荣
金科
时代
新力
首
阳光城
数
45%
泰禾
股
东
35%
权
益
25%
占
比
15%
5%
20
-5%
0%
企业净负债率
资料来源：
Wind ，
2. 盈利能力 房企营收增速、利润增速均明显降低。
2019
年全年房企营业收入增速降低，样本房企营收增速降为
22
；而受
2016~2017
年土地市场普遍较高的溢价率影响，房企的利润空间被压缩，房企营业利润增速仅
7.4
，即使考虑部分非并表企业的投资收益，归母净利润增速也
仅
15
，显著低于营收增速。
中庚
保利鑫 置 苑 业
北辰
荣盛
合景
恒大
2 01 7
2 018
2 019
14
12
11
9
8
6
5
3
2
0
2 017
2 01 8
2 019
0%
17
0%
12
%
70
展
合生创
华侨城
滨江越秀建宇业 远洋
华
22
%
富力
金融街
大名城
万达
中海
中天
金辉
中南
宝龙
佳源
大华
禹洲
星河
朗诗
龙光
融创
首创
当代
弘阳
卓越
华润
碧桂园
万科
融侨
美的置业
金地
保利
电建
开
华发
旭辉
建发
新城
招商蛇口
<2 0%
2 0 % ~35%
35 % -50 %
50% - 6 5%
6 5%- 80 %
80 % -9 5%
9 5%- 110 %
110 % -1 2 5%
1 2 5%- 140 %
14 0% -1 55 %
1 55 % -1 70%
1 70 % - 18 5%
1 85% - 2 00 %
> 2 00 %
<0
0 ~ 5 %
5%~ 10 %
10 % ~1 5%
1 5%~ 2 0 %
2 0 % ~2 5%
2 5% ~30 %
3 0% ~ 35 %
35 % ~4 0 %
40 % ~4 5%
4 5%~ 50%
5 0% ~ 55 %
55 % ~6 0 %
> 60 %
奥园
营业利润 ( 亿元 )
营业利润增速 归母净利润 ( 亿元 )
归母净利增速 图 8 8：房企营业收入增速明显降低 图 9 9：房企利润增速降低 60000
5 0000
40000
30000
2 0000
10000
31%
2 9 %
2 7%
25 %
2 3%
2 1 %
19 %
1 2 000
10000
8000
6000
4000
2 000
54 %
4 5%
36 %
2 7%
18 %
9%
0
2 014
2 01 5
2 016
2 01 7
2 018
2 019
1 7%
0
2 014
2 01 5
2 016
2 01 7
2 018
0%
2 019
资料来源：
Wind ，
资料来源：
Wind ，
毛利率降低是普遍趋势，但房地产行业仍然保持了较高的毛利率。
2019
年， 80
家样本房企中毛利率降低的房企数量达到
56
家，其中降幅在
3
以内的房企
27
家，降幅超过
3 的
房企
29
家。尽管房企利润空间被压缩，但从房企的毛利率、净利率分来来看，房地产行业仍然属于典型的高毛利行业，样本房企的毛利率大多处于
24
~36
这一区间，净利率大多处于
7
~17
。
图 1 10 0：毛利率普遍降低（单位：家）
图 1 11 1：
2019 9
年毛利率变动值分布直方图（单位：家）
60
毛利率降低企业数量
50
40
30
20
10
0
2 01 5
2 016
2 01 7
2 018
2 019
资料来源：
Wind ，
资料来源：
Wind ，
图 1 12 2：毛利率分布直方图（单位：家）
图 1 13 3：
201 19 9
年房企净利率分布直方图（单位：家）
资料来源：
Wind ，
资料来源：
Wind ，
营业收入 ( 亿元 )
营收增速
有息负债 ( 亿元 )
有息负债增速
货币资金 ( 亿元 )
货币资金增速 3. 偿债能力 房企有息负债规模持续保持增长，截止
2019
年末，样本房企有息负债规模已经达到
7.25万亿，仍然保持了增长，但增速降低至
12.9
。
观察房企的有息负债规模增速，能够明显看到融资政策变动的影响。
2 20 0 15~ ~ 2017 7
年，融资政策相对宽松，房企有息负债规模增速保持在
3...
