房企年报怎,么看(完整文档)

发布时间:2022-07-05 16:55:03

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房企年报怎,么看(完整文档)

 

 内容目录 1.

 杠杆情况

  ................................................................................................................................. 3 3

 2.

 盈利能力

  ................................................................................................................................. 4 4

 3.

 偿债能力

  ................................................................................................................................. 6 6

 4.

 现金流状况

  ............................................................................................................................. 9 9

 5 5. .

  小结

  ....................................................................................................................................... 11

  图表目录 图

 1 :房企总资产增速降低

  ........................................................................................................ 3

 图

 2 :房企整体有息负债规模及净负债率变动

  ........................................................................ 3

 图

 3 :房企净负债率下降

  ............................................................................................................ 3

 图

 4 :房企少数股东权益占比

  .................................................................................................... 3

 图

 5 :房企净负债率区间分布

  .................................................................................................... 4

 图

 6 :房企少数股东权益占比区间分布

  .................................................................................... 4

 图

 7 :房企少数股东权益与净负债率分布图

  ............................................................................ 4

 图

 8 :房企营业收入增速明显降低

  ............................................................................................ 5

 图

 9 :房企利润增速降低

  ............................................................................................................ 5

 图

 10 :毛利率普遍降低

  ............................................................................................................. 5

 图

 11 :

 2019

 年毛利率变动值分布直方图

  .............................................................................. 5

 图

 12 :毛利率分布直方图

  ......................................................................................................... 5

 图

 13 :

 2019

 年房企净利率分布直方图

  .................................................................................... 5

 图

 14 :房企有息负债规模及货币资金

  ...................................................................................... 6

 图

 15 :整体法计算的货币短债比小幅下滑

  .............................................................................. 6

 图

 16 :货币短债比略有下滑

  ..................................................................................................... 6

 图

 17 :

 2019

 年房企货币资金 / 短期债务分布直方图

  ............................................................... 6

 图

 18 :整体短期债务占比

  ......................................................................................................... 6

 图

 19 :样本房企短期有息债务占比与

 2018

 年基本持平

  ....................................................... 6

 图

 20 :房企整体的长期偿债能力小幅提升

  .............................................................................. 7

 图

 21 :长期偿债能力整体小幅提升

  .......................................................................................... 7

 图

 22 :房企公告综合融资成本变动

  .......................................................................................... 7

 图

 23 :房企偿债指标及融资成本情况

  ...................................................................................... 8

 图

 24 :房企整体经营性现金流变动

  .......................................................................................... 9

 图

 25 :房企整体投资性现金流变动(亿元)

  .......................................................................... 9

 图

 26 :房企整体筹资性现金流变动(亿元)

  .......................................................................... 9

 图

 27 :房企融资压力变动(亿元)

  .......................................................................................... 9

 表

 1 :大型房企现金流(亿元)

  .............................................................................................. 10

 平均数 中位数 平均数 ( 去掉最大最小 3 个数 )

 2019

 年房企融资由松入紧。年初的“小阳春”不仅体现在销售与拿地,融资端同样“暖风吹”,银行、海外债和

 ABS

 均有明显增长。但时间进入

 5

 月后,房企融资开始收紧。

 5

 月的银保监会

 23

 号文、 8

 月初的信托

 64

 号文逐步收紧非标融资, 7

 月的发改委

 778

 号文收紧房企海外债融资, 8

 月开始

 ABS

 进入“借新还旧”的状态。

 7

 月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”并提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”1 。在经历这些政策监管

 之后,房企的财报表现如何?房企的信用资质呈现出什么样的边际变化?

 1. 杠杆情况 为了准确统计房企的财务数据,观察行业的发展趋势,我们以

 2019

  年克尔瑞销售规模 Top100

 的房企为基础,筛选出能够查找到财务数据的

 80

 家房企为样本。筛选过程中,若同一公司有多个证券发行主体,则选取规模更大、更具代表性的主体;若同一主体涉及

 A股、港股和债券等多种公开证券发行,按照港股、 A

 股和债券的先后顺序,优先提取顺序靠前证券的财务数据。

 样本房企总资产规模增速持续下滑。

 受益于相对宽松的融资环境,房企在

 2015~2017

 年均保持了较快的资产规模增速, 2018~2019

 年随着融资收紧,房企的资产规模增速快速下滑, 2019

 年总资产规模增速

 19.4

  。

 有息负债增速下降,净负债率下降,但下降的主要动力或来自少数股东权益的增长。

 无论是整体法计算出来的样本房企的净负债率,还是房企净负债率的平均数和中位数,均显示房企净负债率呈现明显的下滑趋势。

 但少数股东权益占比持续快速上升,反映出房企净负债率下降的主要动力或来自少数股东权益的增长。

 图 1 1:房企总资产增速降低 图 2 2:房企整体有息负债规模及净负债率变动

  有息负债 ( 亿元 )

 整体净负债率 300000

 40 %

 80000

 10 5 %

  2 50000

  2 00000

  150000

  100000

  50000

  35%

  30%

  2 5%

  2 0 %

  1 5%

  70000

  60000

  50000

  40000

  3 0000

  2 0000

  10000

 100 %

 9 5%

 90 %

 85%

  0

 2 014

 2 01 5

 2 016

 2 01 7

 2 01 8

 2 019

  10 %

  0

 2 014

 2 01 5

 2 016

 2 01 7

 2 018

 2 019

  80 %

  资料来源:

 Wind ,

 资料来源:

 Wind ,

 图 3 3:房企净负债率下降 图 4 4:房企少数股东权益占比 180 %

 35%

  160 %

  30%

  14 0%

  1 2 0 %

  100 %

 2 5%

 2 0 %

 80 %

 15%

  60 %

  2 014

 2 01 5

 2 016

 2 01 7

 2 018

 2 019

 10 %

  2 014

 2 015

 2 016

 2 017

 2 018

 2 019

  资料来源:

 Wind ,

 资料来源:

 Wind ,

  总资产 ( 亿元 )

 总资产增速 ( 右 )

 存货 ( 亿元 )

 存货增速 ( 右 )

 中位数 平均数 平均数 ( 去掉最大最小 3 个数 )

 1

 http://www.xinhuanet.com/politics/leaders/2019-07/30/c_1124817133.htm

 雅居乐

 中骏

 联发

 花样年

 世茂

 新希望

 路劲

  德信

 龙湖

 力高

  华夏幸福

 绿地

 景瑞

 东原

 高杠杆房企数量减少,但高少数股东权益的企业数量增长明显。

 样本房企净负债率下降主要是由于高杠杆房企数量减少,但少数股东权益占比在

 45

  以上的房企数量显著增多。

 少

  数股东权益如果作为真正的股权投资,在一定范围内上升是合理的,也是降杠杆的较好手

  段,但是相比于普通行业,房地产行业的少数股东权益普遍高占比,尤其是部分房企“少

  数”股东权益占比超过“控制性权益”,具有比较典型的“明股实债”嫌疑。而房企少数股

  东权益占比提高而带来的净负债率下降,难言是真正的降杠杆。对于高杠杆、高少数股东

  权益占比的房企,还是应适当关注。

 图 5 5:房企净负债率区间分布( (单位:家) )

 图 6 6:房企少数股东权益占比区间分布( (单位:家) )

 20

 18

 16

 14

 12

 10

 8

 6

 4

 2

 0

  资料来源:

 Wind ,

  注:横轴为房企净负债率,纵轴为企业对应区间企业数量;

 资料来源:

 Wind ,

 注:横轴为房企少数股东权益占比,纵轴为企业对应区间企业数量;

 图 7 7:房企少数股东权益与净负债率分布图 65%

  中交

 绿城

 融信

 中梁

 大悦城

 金茂

 佳兆业

 55%

  少

 蓝光

 正荣

 金科

 时代

 新力

  首

 阳光城

 数

 45%

 泰禾

 股

 东

 35%

 权

 益

 25%

 占

 比

 15%

 5%

  20

 -5%

 0%

 企业净负债率

 资料来源:

 Wind ,

 2. 盈利能力 房企营收增速、利润增速均明显降低。

 2019

 年全年房企营业收入增速降低,样本房企营收增速降为

 22

  ;而受

 2016~2017

 年土地市场普遍较高的溢价率影响,房企的利润空间被压缩,房企营业利润增速仅

 7.4

  ,即使考虑部分非并表企业的投资收益,归母净利润增速也

 仅

 15

  ,显著低于营收增速。

 中庚

 保利鑫 置 苑 业

 北辰

 荣盛

 合景

 恒大

 2 01 7

 2 018

 2 019

  14

 12

 11

 9

 8

 6

 5

 3

 2

 0

 2 017

 2 01 8

 2 019

 0%

 17

 0%

 12

 %

 70

 展

 合生创

 华侨城

 滨江越秀建宇业 远洋

 华

 22

 %

 富力

 金融街

 大名城

 万达

 中海

 中天

 金辉

 中南

 宝龙

 佳源

 大华

 禹洲

 星河

 朗诗

 龙光

 融创

 首创

 当代

 弘阳

 卓越

 华润

 碧桂园

 万科

 融侨

 美的置业

 金地

 保利

 电建

 开

 华发

 旭辉

 建发

 新城

 招商蛇口

 <2 0%

 2 0 % ~35%

 35 % -50 %

 50% - 6 5%

 6 5%- 80 %

 80 % -9 5%

 9 5%- 110 %

 110 % -1 2 5%

 1 2 5%- 140 %

 14 0% -1 55 %

 1 55 % -1 70%

 1 70 % - 18 5%

 1 85% - 2 00 %

 > 2 00 %

 <0

 0 ~ 5 %

 5%~ 10 %

 10 % ~1 5%

 1 5%~ 2 0 %

 2 0 % ~2 5%

 2 5% ~30 %

 3 0% ~ 35 %

 35 % ~4 0 %

 40 % ~4 5%

 4 5%~ 50%

 5 0% ~ 55 %

 55 % ~6 0 %

 > 60 %

 奥园

 营业利润 ( 亿元 )

 营业利润增速 归母净利润 ( 亿元 )

 归母净利增速 图 8 8:房企营业收入增速明显降低 图 9 9:房企利润增速降低 60000

  5 0000

  40000

  30000

  2 0000

  10000

 31%

  2 9 %

  2 7%

  25 %

  2 3%

  2 1 %

  19 %

 1 2 000

  10000

  8000

  6000

  4000

  2 000

 54 %

  4 5%

  36 %

  2 7%

  18 %

  9%

  0

 2 014

  2 01 5

  2 016

  2 01 7

  2 018

  2 019

 1 7%

 0

 2 014

  2 01 5

  2 016

  2 01 7

  2 018

 0%

 2 019

  资料来源:

 Wind ,

 资料来源:

 Wind ,

 毛利率降低是普遍趋势,但房地产行业仍然保持了较高的毛利率。

 2019

 年, 80

 家样本房企中毛利率降低的房企数量达到

 56

 家,其中降幅在

 3

  以内的房企

 27

 家,降幅超过

 3 的

 房企

 29

 家。尽管房企利润空间被压缩,但从房企的毛利率、净利率分来来看,房地产行业仍然属于典型的高毛利行业,样本房企的毛利率大多处于

 24

  ~36

  这一区间,净利率大多处于

 7

  ~17

  。

 图 1 10 0:毛利率普遍降低(单位:家)

 图 1 11 1:

 2019 9

 年毛利率变动值分布直方图(单位:家)

 60

 毛利率降低企业数量

  50

  40

  30

  20

  10

  0

 2 01 5

  2 016

  2 01 7

  2 018

  2 019

 资料来源:

 Wind ,

 资料来源:

 Wind ,

 图 1 12 2:毛利率分布直方图(单位:家)

 图 1 13 3:

 201 19 9

 年房企净利率分布直方图(单位:家)

 资料来源:

 Wind ,

 资料来源:

 Wind ,

 营业收入 ( 亿元 )

 营收增速

  有息负债 ( 亿元 )

 有息负债增速

 货币资金 ( 亿元 )

 货币资金增速 3. 偿债能力 房企有息负债规模持续保持增长,截止

 2019

 年末,样本房企有息负债规模已经达到

 7.25万亿,仍然保持了增长,但增速降低至

 12.9

  。

 观察房企的有息负债规模增速,能够明显看到融资政策变动的影响。

 2 20 0 15~ ~ 2017 7

  年,融资政策相对宽松,房企有息负债规模增速保持在

 3...

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