下面是小编为大家整理的此轮土改将显著增加建筑市场容量,供大家参考。
内容目录 1.
新时代中国农村土地制度改革：激活新生产力的关键
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1.1. 土地政策梳理：十八大以来，焦点聚集在 “ 三块地 ”
............................................. 4
1.2. 近期土改动向：推动集体建设用地直接入市、用地审批权下放
............................. 5
1.2.1. 《新土地管理法》：释放集体建设用地的市场价值
...................................... 5
1.2.2. 《关于授权和委托用地审批权的决定》：用地审批效率将大大提高
........... 6
1.2.3. 2020
年其他相关政策：市场化激发新活力
..................................................... 7
1.3. 土改目的和影响：农民充分享受激活土地要素的红利、做大蛋糕保证政府增量
8
1.3.1. 让农民享受土地要素的红利，提高土地利用效率
.......................................... 8
1.3.2. 做大蛋糕保证政府增量利益，刺激经济发展，将给中心城市带来较大利好 9 1.3.3.
推动农村金融发展，加大农村金融货币乘数派生
........................................ 10
1.3.4.
加速三农投资，培育农村发展新动能
........................................................... 10
1.4. 此轮土改后续仍有重磅政策出台
11
1.4.1. 推动土地经营权抵押贷款相关条例
11
1.4.2. 农村集体经营性建设用地入市相关条例
11
1.4.3. 建立国土空间规划体系，实现多合一相关条例
............................................ 11
2.
土地改革预计每年可激发万亿规模建筑工程市场空间
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2.1. 集体土地的分类及转化
12
2.2. 宅基地有偿退出机制激活住宅建设市场需求
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2.3. 集体经营性建设用地入市撬动工业、商服建筑建设需求
....................................... 15
2.3.1. 农民收益提高增加盘活土地积极性
15
2.3.2. 入市土地主要建设工业、商服建筑
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2.4. 市场空间估算：每年超万亿规模
17
2.4.1. 宅基地有偿退出机制激活的住房建设需求
17
2.4.2. 集体经营性建设用地入市激活的市场需求
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2.4.3. 农村基础建设投资的市场增量测算
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3.
哪些细分行业在此轮土改中受益较多？
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3.1. 装配式建筑在农村渗透率有望逐步提高
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3.1.1. 房屋：政策推进，农民接受度提高
24
3.1.2. 厂房：钢结构厂房具有明显成本优势
25
3.2. 市域（郊）铁路受益农转用审批权下放
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3.3. 设计公司率先受益基建 “ 活血通络 ”
27
4.
投资建议
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5.
风险提示
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图表目录
图
1 ：我国农村土地政策焦点
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图
2 ：土地政策梳理
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图
3 ：《中华人民共和国土地管理法》发展脉络
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图
4 ：耕地、基本农田、永久基本农田的关系
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图
5 ：武汉市黄陂区杜堂村，闲置资源带来乡村美丽经济
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图
6 ：土地利用分类
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图
7 ：农村集体土地间的转化
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图
8 ：简阳新农村集中安置房
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图
9 ：彭州市丹景山真石洞埝村统规统建安置点
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图
10 ：宅基地有偿退出形成的建设需求
............................................................................... 15
图
11 ：征收模式下土地增值收益的形成机制
....................................................................... 15
图
12 ：完全市场机制下的土地增值收益形成机制
............................................................... 15
图
13 ：集体经营性建设用地入市后用途
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图
14 ：每年新建或重建农房估算
........................................................................................... 18
图
15 ：退出宅基地形成的市场空间估算一
........................................................................... 18
图
16 ：退出宅基地形成的市场空间估算二
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图
17 ：全国集体经营性假设用地总量
................................................................................... 20
图
18 ：工矿仓储用地每年形成的市场空间估算
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图
19 ：农村固定资产投向情况
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图
20 ：土地改革形成的年均建筑工程市场容量
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图
21 ：工程建设全流程
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表
1 ：《新土地管理法》要点
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表
2 ：《关于授权和委托用地审批权的决定》要点
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表
3 ：
2020
年相关土地政策
....................................................................................................... 7
表
4 ：全国主要城市人口增量排行榜
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表
5 ：中国农村金融演变路径
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表
6 ：宅基地退出补偿案例
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表
7 ：部分试点地区集体经营性建设用地入市收益分配
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表
8 ：试点地区部分入市的集体经营性假设用地详情
.......................................................... 16
表
9 ：全国集体经营性建设用地入市面积估算
..................................................................... 20
表
10 ：试点地区集体经营性建设用地出让结果
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表
11 ：部分地区厂房投资成本参考价
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表
12 ：农用地转建设用地审批权总结
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1. 新时代中国农村土地制度改革：激活新生产力的关键 土地是财富之母、农业之本、农民之根。土地制度是一个国家最为重要的生产关系安排。新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民与土地的关系。土地问题作为我国农村最基础且最为复杂的经济社会问题，决定着我国农业的发展、农村的稳定和农民的收入。
1.1. 土地政策梳理：十八大以来，焦点聚集在“三块地” 改革开放以来，通过土地改革我国农村实现了翻天覆地的变化，但三农问题仍然是我国实现全面发展以及共同富裕的重要障碍，土地问题是三农问题的核心，土地改革牵一发动全身。我国现行土地政策的缺陷主要表现在三个方面：第一，土地流转机制不顺畅，导致农村土地分布零散呈碎片化，制约了农村产业技术创新、土地资源的规模化经营以及现代农业的发展。第二，土地价值不高，农民无法分享资产升值的红利。第三，阻碍城镇化、市民化的进程。
从十八大以来，我国农村土地政策焦点聚集在“三块地”，“三块地”是指农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。围绕“三块地”涉及改革包括“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”三个方面，其中非农建设用地不再必须国有、宅基地“三权分置”管理制度、农村集体经营性建设用地入市是改革的方向与重点。
土地的使用有三个环节，第一个是所有权，即“土地性质”，第二个是使用权，即“土地用途”，第三个是连接所有权与使用权的环节——土地征收。非农建设用地不再“必须国有”，本质就是把捆绑起来的所有权与使用权变更拆开，在不变更农业用地的集体所有权的前提下，变更使用权，将农业用地转为非农业用地，由于此种转变，“土地征收”这一环节也就不再是必要环节，土地征收因而就缩小了范围。集体经营性建设用地可以入市，而农村和农民就可以更多的从城市化和工业化引起的土地使用权的变更中获取收益。
图
1 1：我国农村土地政策焦点
资料来源：《建国以来中国农村土地政策的演变及其当代价值》（杨盼盼）、
宅基地“三权分置”政策的创新之处在于将“两权分立”下的具有用益物权性质的宅基地使用权分为宅基地农户资格权和宅基地使用权，并产生分离的物权法效果。其中，宅基地农户资格权是农户作为集体成员所享有的宅基地权能，宅基地使用权是非集体经济组织成员的社会主体在一定期限内对宅基地及房屋享有占有、使用、经营及收益等权利。中央提出的宅基地“三权分置”改革新政是新时期背景下我国深入推进宅基地制度改革的重大创新，从政策本质上看，为有效盘活利用宅基地、激活农村“沉睡”土地资产及增加农民财产性收入指明了方向。
图
2 2：土地政策梳理
资料来源：自然资源部、农业农村部、
2013
年我国开始建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价的处理方式； 2014
年进一步推动农村土地确权工作，建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度； 2015
年注重盘活农民土地用益物权，落实农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作； 2016
年进一步明确农村土地承包关系长久不变的指导方针，提出了完善 " 三权分置 " 办法； 2018
年完善农村土地承包法，承包方承包土地后享有土地经营权，可以自己经营也可以进一步进行流转。
1.2. 近期土改动向：推动集体建设用地直接入市、用地审批权下放 1.2.1. 《新土地管理法》：释放集体建设用地的市场价值
2019
年
8
月
26
日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共
和国土地管理法》的决定，决定自
2020
年
1
月
1
日起施行。随着我国社会经济的快速发
展，《土地管理法》与时俱进，经过了三次修改，而尤以本次改动最大，共修订
35
条、
40
多处。
图
3 3：《中华人民共和国土地管理法》发展脉络
资料来源：自然资源部、
《新土地管理法》主要在
7
个方面有重大变化：破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍、完善农村宅基地制度、为“多规合一”改革预留法律空间、将基本农田提升为永久基本农田、合理划分中央和地方土地审批权限、土地督察制度正式入法。将带来以下几个方面的影响：
（1）
农村集体经营性建设用地进入市场将有效扩大供给，解决目前建设用地不足的现状，这将对抑制房价和租金过快上涨产生积极作用。同时新土地管理法减少了政府征地环节，打破了政府对土地供给的垄断地位，通过出让、出租等方式交由集...
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